El Gobierno prepara una nueva licitación de $200.000 millones del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS), con cambios que amplían las alternativas para financiar la compra y construcción de viviendas.
La convocatoria será el 17 de noviembre y mantendrá el volumen de las dos rondas anteriores, aunque incorporará nuevas operaciones inmobiliarias y modificará el reparto de los recursos entre entidades.
La medida también contempla a personas que ya tienen una propiedad, pero no pueden utilizarla, y establece nuevas condiciones para los bancos que quieran participar del programa hipotecario.
¿Qué cambia en la nueva licitación de créditos hipotecarios?
La tercera licitación se realizará según la Comunicación "B" 13258 del Banco Central, que colaborará con la Administración Nacional de la Seguridad Social (Anses) en los aspectos técnicos y operativos.
Los bancos podrán presentar ofertas desde $1.000 millones e informar cuánto dinero necesitan y qué tasa adicional están dispuestos a pagar por los depósitos, que se constituirán exclusivamente a cinco años.
Los fondos estarán ajustados por Unidades de Valor Adquisitivo (UVA), con una tasa adicional mínima de 4,50%, mientras que se eliminará la alternativa de colocación a un año utilizada en octubre.
El dinero deberá financiar la compra, construcción, ampliación o refacción de viviendas, pero el nuevo llamado incorpora operaciones mediante boleto de compraventa y compromiso de constituir una hipoteca posteriormente.
También podrán otorgarse préstamos con garantía de hipoteca divisible pendiente de división, una modalidad que permite incluir determinadas propiedades en construcción dentro de las alternativas de financiamiento disponibles.
¿Qué características tendrán los nuevos créditos hipotecarios?
Las entidades que reciban recursos tendrán 90 días corridos desde su acreditación para transformarlos en préstamos, con un máximo de 150.000 UVA y un plazo mínimo de 15 años.
La tasa que cobren a los clientes no podrá superar UVA más 7,50% nominal anual, mientras que los préstamos deberán respetar los destinos habitacionales establecidos en las condiciones de la convocatoria.
El programa mantendrá el criterio incorporado en la segunda ronda, que permite acceder a personas sin otra vivienda y también a quienes son titulares de un inmueble que no pueden utilizar.
De esta manera, la convocatoria amplía el universo de posibles prestatarios más allá de quienes buscan una primera propiedad, aunque los solicitantes deberán cumplir los requisitos financieros establecidos.
¿Qué cambia en la distribución de los fondos entre los bancos?
El límite que podrá recibir cada entidad aumentará del 20% al 40% del total licitado, por lo que un banco podría acceder a un máximo de $80.000 millones.
Sin embargo, ese porcentaje estará condicionado por otros topes, ya que las ofertas no podrán superar el 4% de la Responsabilidad Patrimonial Computable ni el 40% de la cartera hipotecaria vigente.
Además, cada banco deberá respetar el máximo de la línea de crédito asignada por el comité ejecutivo del FGS, por lo que el nuevo límite no garantiza recibir el monto máximo permitido.
La segunda licitación, adjudicada el 6 de octubre, recibió propuestas por $246.000 millones y distribuyó los recursos disponibles entre doce entidades, con $196.747,9 millones colocados a cinco años.
En esa oportunidad, la tasa promedio para ese plazo fue de UVA más 4,79%, mientras que el resto se adjudicó a un año, modalidad que ya no estará disponible en esta convocatoria.
El programa, anunciado a fines de agosto, busca canalizar hasta $2 billones del FGS hacia el mercado hipotecario mediante depósitos bancarios en pesos ajustados por UVA más una tasa adicional.
¿Qué ingresos se necesitan para acceder a los créditos hipotecarios?
Para mostrar cómo podrían ser las condiciones de acceso, el Ministerio de Economía presentó una simulación de un préstamo equivalente a u$s80.000 para comprar una propiedad de u$s106.667, financiando el 75% de su valor.
El ejercicio contempló un plazo de 25 años y una tasa de UVA más 7%, medio punto porcentual por debajo del máximo permitido para los préstamos incluidos en el programa.
Con esos parámetros, la cuota inicial alcanzaba los $865.098, aunque no se mantendría fija durante el financiamiento porque las obligaciones ajustadas por UVA evolucionan según la inflación.
La estimación oficial tampoco incorporó los gastos de escritura ni otros cargos bancarios, conceptos que pueden elevar el desembolso necesario para concretar la compra de la propiedad.
Para que la cuota representara el 25% de los ingresos, el grupo familiar debía demostrar ingresos netos mensuales de $3.460.391, según el cálculo difundido por el Ministerio de Economía.
En el caso de una pareja, eso implicaba que cada integrante acreditara ingresos de bolsillo cercanos a $1,7 millones mensuales para alcanzar el nivel requerido en la simulación.
