Mientras que las unidades disponibles para alquileres a largo plazo caen de modo estrepitoso, las rentas temporarias pasan por su mejor momento: cerca del 70% de los inmuebles disponibles se ofrecen bajo esta modalidad a través de Airbnb y otras plataformas turísticas.
Este escenario profundiza aún más la crisis habitacional, complicando la situación de inquilinos que buscan alquiler para vivienda y una salida para propietarios que ven la posibilidad de obtener una jugosa renta en dólares, sin atarse a un contrato de tres años.
Alquileres temporales: cómo funciona el negocio
Mauro Ayala, confundador y CEO de Alquilando.com, explica a iProUP que las publicaciones de inmuebles para rentar a largo plazo cayeron 75% en los últimos dos años. Una suma de factores fue complicando cada vez más el escenario, aunque todos señalan que la Ley de Alquileres es la madre de todos los males:
- La extensión de los contratos a tres años llevó a muchos a retirar su propiedad del mercado para tener flexibilidad, eligiendo dejarla ociosa, ponerla a la venta u ofrecerla temporalmente
- La regulación de los contratos en pesos, según el Índice para Contratos de Locación (ICL) del Banco Central, una vez al año, genera desconfianza y resulta poco rentable para los dueños
- El miedo a alquilar a un desconocido que pueda denunciar al locatario por incumplimiento del contrato o por no haber declarado el alquiler. Así, muchos propietarios no formalizan la relación ni los ingresos generados
Todo esto repercute de manera negativa en los inquilinos. "La situación de muchos es desesperante. Todo el tiempo llegan consultas a los grupos de WhatsApp de personas que no consiguen viviendas de calidad, a buen precio, ni en pesos. Actualmente, los inmuebles se alquilan antes de publicarse por la excesiva demanda y una oferta casi nula", explica Ayala.
Según Zonaprop, los alquileres en Capital treparon 8,6% respecto a enero, mientras que la variación de precios registrada en los últimos 12 meses fue 112%, la máxima alcanzada desde 2012.
De esta forma, rentar un monoambiente en la ciudad de Buenos Aires cuesta en promedio $90.000 mensuales, mientras que una unidad de 2 ambientes alcanza los $110.000.
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Los propietarios prefieren ofrecer alquileres temporales para ganar desde u$s500 ante el boom del turismo
En este marco, el ocaso de los alquileres a largo plazo impulsa el boom de los temporales que pasan por su mejor momento, por la apertura al turismo luego de la pandemia.
Mariano García Malbrán, presidente de la Cámara de Empresas de Servicios Inmobiliarios (CAMESI), revela a iProUP que en Capital Federal existen 15.000 inmuebles para rentar a corto plazo y apenas 1.500 a tres años.
En las zonas más buscadas de la ciudad como Recoleta, Palermo, Retiro, Las Cañitas o San Telmo, se piden unos u$s700 ($270.000 al blue) mensuales por un departamento con una habitación. Mientras que, si ese mismo propietario decidiera alquilar a largo plazo podría obtener poco más de $100.000 al mes.
"También está pasando que las personas que están buscando una vivienda a plazo no encuentran y contratan temporarios por unos meses, mientras buscan. A esto se suma que en Argentina hay mucho turismo y grandes universidades con posgrados o doctorados que atraen gente del exterior que viene a estudiar", asegura García Malbrán.
Leandro Molina, director Comercial de Zonaprop, aporta a iProUP dos datos claves sobre los alquileres a largo plazo en Capital Federal:
- La rentabilidad es del 4,2% anual y se necesitan casi 24 años para cubrir el valor del inmueble
- Este valor decreció 22% con respeto a dos años atras
"Los propietarios vuelcan sus inmuebles a la venta, tanto desde el alquiler temporal como el tradicional, por la falta de previsibilidad ante la situación económica actual".
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La rentabilidad de un alquiler decreció 22% en los últimos dos años
No hay dudas de que tener una propiedad y rentarla a turistas de manera temporal es un negoción para ellos. Sin embargo, a lo lejos se vislumbra una amenaza que puede limitar la actividad y poner fin a esta efervescencia.
Alquiler tradicional: qué recomiendan los expertos
El oficialismo presentó un proyecto de ley para impulsar la creación de un registro que, de manera indirecta, también supondrá algún tipo de regulación para las plataformas de alquileres temporarios con fines turísticos como Airbnb y Booking.
Si prospera, quienes alquilan sus propiedades deberán inscribirse para poder operar, quedando bajo la órbita y control del Ministerio de Turismo de la Nación.
Malbrán explica que esta iniciativa generaría una merma de los alquileres temporarios, aunque descarta que este movimiento sea significativo. Y advierte que es probable que se incremente el valor de los mismos, si los propietarios trasladan los costos extras al precio final.
"La idea de armar un registro también es tener información sobre el turismo y la disponibilidad de espacios, porque si los turistas eligen un departamento la industria hotelera se ve afectada. Es un combo que hay que analizar bien", asegura el ejecutivo.
Mientras, la situación de los alquileres a tres años es cada vez más compleja y no hay signos de mejora. Ayala asegura que hay que modificar nuevamente la ley con los siguientes cambios:
- Reducir el plazo a un año
- Permitir nuevamente que los ajustes sean acordados entre las partes
- Sancionar una ley de desalojo express que permita bajar los elevados costos de garantía
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Los expertos reclaman una nueva ley para que sea más atractivo para los propietarios poner en alquiler su inmueble
"Hoy se necesita entre tres y cuatro meses para entrar a una propiedad. En cambio, de esta manera, los inquilinos no pagarían casi nada para ingresar y en ningún caso recibirían un ajuste del 100% de un mes para el otro. Tenemos que entender que, si no se encuentra un equilibrio entre las partes, no mejorará la situación actual", completa.
Por su parte, Malbrán propone que se planteen incentivos como quita de impuestos para quienes decidan poner en alquiler sus propiedades. "Los precios están altos porque es muy escasa la oferta y muy alta la demanda: los propietarios tienen la posibilidad de pedir por el inmueble más de lo que vale porque saben que igual lo van a poder rentar", concluye.
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