INVITA, sigla de Inversión en Industria Turística Argentina, fue presentado como el primer vehículo financiero con oferta pública orientado específicamente a invertir en activos de hospitalidad en el país. Detrás del proyecto hay tres socios con roles distintos. Allaria, casa de bolsa que aporta la estructuración financiera. Grupo Almarena, el desarrollador. Y Sancor Seguros, como inversor institucional.
A esos tres se suma el operador hotelero, que es Meliá Hotels International, la cadena española. El vehículo legal elegido es un fideicomiso financiero cerrado con oferta pública, formato que ya obtuvo la autorización de difusión por parte de la Comisión Nacional de Valores.
Los proyectos se organizarán mediante fideicomisos privados de administración vinculados al vehículo público, una estructura de dos niveles donde cada hotel tiene su propio fideicomiso y el instrumento que cotiza agrupa todos.
El planteo que hacen los impulsores apunta a un problema concreto del inversor argentino relacionado con que el ladrillo tradicional exige montos altos y no tiene liquidez.
Juan Ignacio Politi, CEO de Almarena, lo explicó así: "Lo que permite el mercado de capitales es atomizar la inversión: es una suerte de crowdfunding de toda la vida, pero completamente regulado, transparente y con ventajas fiscales".
Esa definición marca la diferencia con otros formatos que circulan en el mercado local.
Esa última comparación es la más relevante. Argentina ya tiene experiencias de hoteles tokenizados, como MYO Hotels & Apartments en Palermo Soho, desarrollado por Brick-ly y PALA Blockchain, con tickets desde u$s100 y rentas estimadas entre 7% y 12% anual.
La diferencia no está en el rendimiento proyectado, que es similar, sino en la estructura jurídica y el régimen de información al inversor.
La estructura financiera tiene cuatro parámetros definidos que conviene tener presentes.
El tamaño. La emisión alcanza hasta 100 millones de UVA, equivalentes a aproximadamente u$s140 millones.
El plazo. El fideicomiso tiene un horizonte de 12 años.
El rendimiento estimado. La tasa interna de retorno proyectada ronda el 12%, con una política de distribución anual de dividendos sujeta al desempeño.
La ventana de colocación. El período previsto va del 19 al 29 de octubre de 2026.
El matiz que conviene subrayar sobre la TIR. Una tasa interna de retorno estimada no es una renta garantizada. Es la proyección que hace el estructurador sobre el flujo esperado durante los 12 años, y depende de que los hoteles se construyan en tiempo, se llenen según lo previsto y las tarifas evolucionen como se proyectó.
La distribución de dividendos, además, está explícitamente condicionada al desempeño.
El plan contempla hoteles en Mendoza, Buenos Aires y la Costa Atlántica, con cuatro proyectos en la etapa inicial. La proyección de largo plazo es más ambiciosa. Hacia diciembre de 2030, INVITA apunta a superar los seis hoteles, 900 habitaciones y 65.000 metros cuadrados desarrollados.
El socio operador es clave en ese esquema. Gabriel Escarrer, presidente y CEO de Meliá Hotels International, definió el interés de la cadena: "Argentina es hoy uno de nuestros mercados prioritarios de crecimiento en América Latina".
Desde el lado de la estructuración, destacaron que "la participación de un socio hotelero internacional como Meliá Hotels International, junto con el conocimiento y la experiencia de los distintos grupos que integran la iniciativa, permite construir una propuesta con una visión integral y de largo plazo".
Esa combinación responde a la pregunta que suele quedar sin respuesta en los proyectos inmobiliarios de renta: quién opera el activo una vez construido. En hotelería, la diferencia entre una buena y una mala operación define por completo el rendimiento.
El lanzamiento no es un hecho aislado y responde a un movimiento más amplio en el mercado de capitales argentino.
En los últimos meses aparecieron varios vehículos que apuntan al mismo objetivo deconvertir el ladrillo en un activo financiero divisible y accesible.
El Grupo IEB y Grupo Briones anunciaron el primer REIT argentino, estructurado como Fondo Común de Inversión Cerrado Inmobiliario, con cuotapartes de valor nominal de $1.000 y cotización prevista en BYMA. Su proyección de distribución ronda el 4% anual más la revalorización de los inmuebles.
Banco Coinag lanzó junto a Pala Blockchain un marketplace de tokenización inmobiliaria contractual, habilitado por el BCRA.
Y el Gobierno prepara una reforma del mercado de capitales que, según anticipó el Ministerio de Desregulación, incluirá modificaciones sobre fideicomisos, obligaciones negociables y otros instrumentos, con el objetivo de elevar el financiamiento privado desde el 7% u 8% del PBI actual.
A eso se suma un contexto que empuja la demanda por este tipo de productos. Con el crédito al consumo acumulando trece meses de caída real y la mora de las familias en 12,8%, el inversor minorista con capacidad de ahorro busca alternativas en dólares con rendimiento superior al de un plazo fijo.
Cinco puntos concretos que definen si el instrumento es adecuado para cada perfil.