El mercado inmobiliario argentino suma un nuevo vehículo de inversión que busca acercar el Real Estate a pequeños y medianos ahorristas.
Se trata del primer REIT (Real Estate Investment Trust) argentino, impulsado por el holding financiero Grupo IEB, liderado por Juan Ignacio Abuchdid, y Grupo Briones, la desarrolladora inmobiliaria encabezada por Beltrán Briones.
El proyecto, anunciado oficialmente durante la Expo EFI 2026, debuta el 10 de junio de 2026 en BYMA (Bolsas y Mercados Argentinos) bajo el ticker REIT y marca un punto de inflexión: por primera vez, un inversor minorista local podrá tener exposición a una cartera diversificada de inmuebles a través de un instrumento que cotiza en bolsa.
A través de IOL Invertironline ya es posible participar de forma simple y accesible, con un período de colocación abierto hasta el miércoles 10 de junio a las 15:30 horas.
El titular de Grupo IEB explicó que este nuevo asset class surge de la convergencia entre el mercado de capitales y el real estate, una combinación que hasta ahora no había logrado escalar en el mercado local, y que el vehículo permitirá "convertir el ladrillo en una inversión líquida", atacando las principales restricciones históricas del sector: altos tickets de entrada y baja transparencia.
El fondo buscará captar entre u$s20 millones y u$s35 millones en una primera etapa, comprando departamentos, oficinas y locales comerciales en la Ciudad de Buenos Aires para administrarlos y repartir ingresos trimestrales entre los inversores.
Qué es un REIT y cómo funciona el modelo en Argentina
Los REIT son vehículos de inversión inmobiliaria que existen desde hace décadas en Estados Unidos, Europa y Asia: funcionan como fondos que adquieren propiedades, las alquilan y distribuyen las ganancias entre sus participantes.
Son instrumentos regulados, listados en bolsa y accesibles para cualquier tipo de inversor. En la Argentina, esta figura nunca había llegado a implementarse de forma concreta hasta ahora.
El REIT Ciclo Nova se constituye como un Fondo Común de Inversión Cerrado Inmobiliario bajo la Ley 24.083, con Ciclo Nova Asset Management S.A. como sociedad gerente y Banco Comafi como depositaria y custodio de los activos.
El modelo no financiará desarrollos desde pozo en esta primera etapa: el foco estará puesto en activos terminados con potencial de renta inmediata, reduciendo el riesgo de construcción y permitiendo captar ingresos desde el primer día.
El cronograma de inversión establece que el 33% del patrimonio deberá colocarse en inmuebles dentro de los primeros 12 meses, el 66% antes de los 18 meses y más del 75% hacia los 24 meses.
En paralelo, hasta un 25% del patrimonio podrá destinarse transitoriamente a instrumentos de alta liquidez como money market, para mantener el dinero disponible mientras se define su destino final.
Qué propiedades comprará el fondo y dónde estará el foco geográfico
La estrategia declarada se centra en activos terminados en zonas premium de la Ciudad de Buenos Aires, con foco en el corredor norte, apuntando a departamentos residenciales premium, oficinas categoría AAA, locales comerciales y edificios completos.
Además, el fondo podrá invertir en fideicomisos inmobiliarios, obligaciones negociables del sector y deuda inmobiliaria vinculada a activos de renta, diversificando dentro del mismo segmento sin perder el foco en el activo real subyacente.
Entre el 75% y el 100% del patrimonio deberá destinarse en todo momento a inversiones inmobiliarias en CABA, según el esquema presentado por los fundadores.
Cada cuotaparte tendrá un valor nominal de $1.000 y podrá adquirirse durante el período de colocación en BYMA.
El instrumento también podrá operarse en el mercado secundario desde el 11 de junio, tanto para compra como para venta, lo que le otorga liquidez inmediata a diferencia de la inversión inmobiliaria tradicional.
"Las cuotapartes van a cotizar en bolsa, por lo que te podés salir del fondo cuando quieras", explicó Abuchdid, señalando la diferencia con comprar un departamento, donde vender puede llevar meses o años.
Los beneficios fiscales: exención de Bienes Personales y Ganancias
Uno de los elementos más atractivos del instrumento es su tratamiento impositivo.
Por tratarse de un vehículo de oferta pública regulado por la Comisión Nacional de Valores (CNV), las personas humanas residentes quedan exentas tanto del Impuesto a los Bienes Personales como del Impuesto a las Ganancias sobre los rendimientos del fondo.
La nueva reglamentación del Gobierno, a través del Decreto 406/2026, terminó de definir los alcances de las exenciones en Ganancias para ingresos provenientes de alquileres de viviendas y para determinadas operaciones de venta y transferencia de inmuebles, otorgando mayor seguridad jurídica a los beneficios aprobados por la Ley 27.802 y generando expectativas entre propietarios e inversores sobre una mejora en la rentabilidad del negocio inmobiliario.
Este beneficio fiscal diferencia al REIT de la inversión directa en inmuebles, donde el propietario queda expuesto a la alícuota plena de ambos tributos.
Especialistas tributarios coinciden en que estas medidas son "un incentivo para movilizar el mercado inmobiliario" y que la exención en Ganancias "ayudará a que haya más oferta de inmuebles", generando mayor acceso a posibilidades de alquiler y potencialmente mejorando la rentabilidad de los propietarios que optan por canales formales de inversión.
El argumento de valuación: el metro cuadrado en CABA sigue rezagado
Abuchdid sostuvo que hoy se consiguen departamentos de alta calidad en Recoleta a u$s2.000 el metro cuadrado y que, comparado con salarios medidos en dólares, bonos o acciones, "el real estate quedó muy barato".
Estimó que, para empatar los valores de 2017 ajustados por inflación, los precios deberían subir cerca de un 60%. El precio promedio del m² en CABA de USD 2.570 se encuentra actualmente un 27% por debajo de sus máximos históricos de 2019, algo que representa un potencial de apreciación significativo a largo plazo para quienes ingresan en esta etapa del ciclo.
Especialistas del sector como Santiago Magnin, fundador de Deinmobiliarios, coincidieron en que "el valor del metro cuadrado sigue siendo barato en términos históricos, incluso después de la suba de hasta 27% en zonas como Recoleta", y señalaron que las propiedades a u$s1.000 el metro cuadrado en Recoleta desaparecieron, con ciertos tipos de inmuebles subiendo entre un 40% y un 50% en los últimos dos años.
Abuchdid también comparó la situación local con otros mercados: "Un metro cuadrado en Recoleta hoy vale muchísimo menos que en Santiago de Chile, San Pablo o Montevideo, y ni hablar si lo comparás con ciudades europeas o Estados Unidos", sostuvo.
La estructura híbrida: tres fuentes de rendimiento simultáneas
El REIT Ciclo Nova ofrece una propuesta de valor que combina tres fuentes de retorno. La primera es la renta por alquileres, distribuida trimestralmente en función de la participación de cada inversor.
La segunda es la apreciación del metro cuadrado, que según los promotores tiene margen de suba considerable dado el rezago histórico actual. La tercera —y menos conocida— es la capacidad de otorgar créditos inmobiliarios de hasta el 50% del patrimonio, algo que agrega un componente de renta financiera a la estructura.
El contexto es favorable para esta última fuente: según datos del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, entre enero y mayo de 2025 se registraron 5.394 escrituras con hipoteca en CABA, lo que implicó un incremento del 960% respecto al mismo período de 2024, reflejando la reactivación del crédito hipotecario como motor del mercado.
El 11 de junio de 2026 será el primer día de operación en BYMA bajo el ticker REIT, y desde ese momento las cuotapartes estarán disponibles para cualquier inversor a través de la plataforma de cualquier broker o ALyC del mercado argentino.
La accesibilidad es total: no se requiere experiencia previa en bienes raíces, no se necesitan grandes capitales ni trámites notariales, y el seguimiento del fondo puede hacerse desde cualquier aplicación de inversiones.
Riesgos a considerar: horizonte de 10 años y exposición macro
Como todo instrumento financiero, el REIT Ciclo Nova tiene aspectos que los inversores deben evaluar con detenimiento.
El principal es su horizonte temporal de 10 años, que lo expone al ciclo macroeconómico argentino en toda su amplitud: cambios en el tipo de cambio, modificaciones regulatorias sobre contratos de alquiler y variaciones en las tasas de interés pueden afectar el rendimiento del fondo a lo largo de su vida útil.
El horizonte previsto es de 10 años desde la emisión del primer tramo, y el modelo supone que los activos adquiridos podrán generar rentas estables durante ese período, algo que en la Argentina requiere contemplar múltiples escenarios de volatilidad.
Referentes del sector inmobiliario señalaron que la clave para sostener el ciclo es contar con "un año confiable, lógico, seguro, estable política y económicamente", y que el crecimiento del mercado requiere complementar la inversión directa con un sistema robusto de financiación hipotecaria de largo plazo con tasas accesibles.
A pesar de estos riesgos, el lanzamiento del primer REIT argentino representa un salto cualitativo en la infraestructura del mercado de capitales local: democratiza el acceso al ladrillo, aporta liquidez a un activo históricamente ilíquido y habilita una nueva clase de activos para inversores de todos los perfiles.
