La reaparición del crédito hipotecario reabrió un dilema clásico entre quienes buscan acceder a la casa propia: qué cobertura conviene contratar frente a un eventual salto de precios.
Ante el temor de que se repita el desfasaje entre cuotas e ingresos registrado entre 2016 y 2018, el Banco Provincia debutó en el segmento ajustable por inflación con una línea para construcción y refacción que incluye una cláusula de tope salarial atada al Coeficiente de Variación Salarial (CVS).
Por su parte, el Banco Nación ofrece un esquema similar a través de una prima adicional optativa.
Sin embargo, los números duros del mercado desaconsejan contratar este seguro. De acuerdo con un análisis técnico difundido por el economista Federico González Rouco, la sobretasa que aplican las entidades para blindar la cuota termina generando un sobrecosto financiero innecesario: a 20 años de plazo, tomar una tasa del 9% con cláusula de resguardo implica pagar una cuota entre 12% y 18% más cara que la de un préstamo tradicional sin tope.
"A menos que esperes que, en promedio, tu sueldo sea 12% o 18% menor en términos reales durante todo el crédito, no te conviene", advirtió el especialista.
En los hechos, la prima que parece una protección funciona como un costo fijo elevado que castiga el bolsillo desde el primer vencimiento.
El mecanismo de cobertura opera de forma dispar según la entidad oficial elegida, pero en ambos casos encarece las condiciones financieras de partida:
Banco Provincia (Línea UVA Casa Propia): La flamante línea destina hasta 250.000 UVA (unos u$s350.000) a 20 años exclusivamente para construcción o refacción. Para quienes cobran haberes en la entidad, aplica una tasa del 9% anual más UVA que incorpora de manera obligatoria la cláusula salarial: si la cuota UVA supera a la ajustada por CVS más dos puntos porcentuales, el banco bonifica la diferencia.
Banco Nación: Mantiene una tasa base del 6,7% más UVA para clientes con acreditación de sueldo, pero exige un adicional de 2,3 puntos porcentuales de tasa extra (llegando al 9%) para activar la cláusula de tope. La diferencia de cuota resultante no se condona, sino que se refinancia al final del cronograma como una extensión del pasivo.
Para dimensionar el impacto de la sobretasa en un préstamo estándar a 20 años, la comparación entre las ofertas vigentes arroja brechas considerables en el desembolso mensual:
Frente a la tasa mínima del Banco Nación (6,7%): Pagar un 9% anual con cláusula salarial encarece la cuota inicial y recurrente en un 18% más por mes.
Frente al piso del mercado privado (7,5%): El costo de endeudarse al 9% determina una cuota 12% más elevada que la de una línea estándar sin seguro.
Salvo que el ingreso real familiar sufra una caída prolongada superior a esos porcentajes a lo largo de dos décadas, el deudor absorbe un costo financiero cierto a cambio de un seguro ante un riesgo hipotético.
El encarecimiento relativo de las opciones con tope coincide con una baja de tasas generalizada en el sector bancario, impulsada por la licitación oficial de $2 billones del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de la Anses.
Este programa del Ministerio de Economía volcará tramos de $200.000 millones en depósitos a entidades financieras para fondear entre 17.000 y 18.000 nuevas hipotecas a una tasa tope de UVA 7,5%.
Anticipándose a esa subasta pública, el Banco Macro comunicó este 2 de septiembre una rebaja en su línea hipotecaria a 20 años, recortando su costo de UVA 8,5% a UVA 7,5% para clientes de su segmento Selecta y habilitando el beneficio a sus hijos.
De acuerdo con el relevamiento comparativo elaborado por el economista Andrés Salinas, las pizarras de la City muestran marcadas diferencias según la entidad:
Banco Nación: 6,7% para clientes con cuenta sueldo (hasta 30 años de plazo y financiamiento del 75%)
Banco ICBC: 6,9% para cobro de haberes a 20 años (financia hasta el 75% en primera vivienda)
Banco Macro / Banco Credicoop: 7,5% anual más UVA para clientes con acreditación salarial
Banco BBVA: Escala de 7,5% a 9,5% a plazos de hasta 30 años
Banco Ciudad: 7,5% para primera vivienda en áreas prioritarias y 9,5% en el esquema general
Banco Santander / Banco Galicia / Banco Comafi: Rango del 9,5% más UVA a plazos de entre 20 y 30 años
Banco Supervielle: 15% más UVA, concentrando el costo más elevado de la plaza
El presente artículo tiene fines exclusivamente informativos y periodísticos, y no constituye una recomendación de contratación de productos crediticios. El endeudamiento hipotecario bajo modalidad UVA implica variaciones en el capital adeudado en función de la evolución del índice de precios al consumidor. Se sugiere analizar minuciosamente el Costo Financiero Total (CFT), evaluar la relación cuota-ingreso del grupo familiar y consultar con un Asesor Financiero Matriculado ante la Comisión Nacional de Valores (CNV) antes de firmar un mutuo bancario.