El ministro de Economía, Luis Caputo, anunció el miércoles un mecanismo para ampliar la oferta de crédito hipotecario usando fondos del Fondo de Garantía de Sustentabilidad de la ANSeS.
El esquema no implica que el FGS preste directamente a las familias. Funciona en cinco pasos:
- El FGS pone $2 billones a disposición de los bancos, colocados en plazos fijos ajustados por UVA mediante licitaciones, con el objetivo de que las entidades otorguen préstamos para primera vivienda con tasa de hasta UVA + 7,5%
- Las entidades compiten por esos fondos en tramos de $200.000 millones cada uno, con la primera licitación prevista para la próxima semana
- Los bancos reciben ese dinero a plazos de 1 a 5 años, algo clave porque necesitan fondeo largo para poder otorgar hipotecas de 15, 20 o 30 años
- A cambio, deben destinar esos fondos a créditos para comprar, construir, ampliar o refaccionar una primera vivienda
- Los préstamos otorgados con ese dinero tienen un tope de tasa de UVA + 7,5%, con plazo mínimo de 15 años y hasta 150.000 UVA por crédito.
El efecto real dependerá de cuántos bancos participen, cuánto tomen y cuántos préstamos terminen otorgando.
Qué ingresos se necesitan para acceder a un crédito UVA
El ejemplo que dio el propio ministro permite dimensionar la exigencia de ingresos.
Para una propiedad valuada en u$s106.667 con un financiamiento del 75% del valor, el crédito ascendería a $120.920.000. A 25 años y con tasa de UVA + 7%, la cuota inicial estimada sería de $865.098, lo que requiere un ingreso neto mensual del grupo familiar de $3.460.391 para cumplir con una relación cuota/ingreso del 25%.
El relevamiento de Empiria Consultores difundido en agosto de 2026 aporta los ingresos mínimos requeridos por entidad para un crédito de u$s100.000:
- Banco Ciudad pide $2.840.000
- Banco de Neuquén $2.928.800
- Banco Nación $3.910.380
- BBVA $4.237.240
La relación entre cuota e ingresos suele ubicarse en torno al 25%, aunque algunas entidades permiten llegar al 30%.
Cuál es el banco con la cuota más baja para un crédito hipotecario UVA
Las diferencias entre entidades son enormes. Según el relevamiento de Empiria Consultores de agosto de 2026, para un crédito hipotecario UVA equivalente a u$s100.000 la cuota inicial va desde $710.000 hasta $2.120.370 según el banco.
Es una diferencia de casi tres veces por el mismo monto financiado. El ranking de menor a mayor cuota inicial:
- Banco Ciudad ($710.000)
- Banco de Neuquén ($878.640)
- Banco de Rosario ($934.100)
- Banco Nación ($977.600)
- BBVA ($1.059.310)
- ICBC ($1.165.500)
- Patagonia ($1.246.350)
- Credicoop ($1.267.210)
- Macro ($1.314.750)
- Grupo Petersen/BanCor ($1.353.360)
- Banco del Sol ($1.363.080)
- Comafi/Galicia/Santander ($1.412.180)
- Banco de Corrientes ($1.451.980)
- Brubank ($1.558.350)
- Banco Hipotecario ($1.582.000)
- Banco de Chubut ($1.628.030)
- Supervielle ($2.120.370)
Las tasas de esas líneas van desde el 6,7% hasta el 15%. Un dato importante es que figurar en el banco con la cuota más baja no significa poder acceder automáticamente. Cada línea tiene requisitos, plazos, porcentajes de financiación y condiciones distintas.
Conviene tomar un crédito hipotecario UVA o esperar
En julio de 2026 se desembolsaron alrededor de u$s202 millones en créditos UVA, el mayor volumen mensual desde diciembre de 2025, según datos de Empiria Consultores.
Pero ese número quedó 28% por debajo del promedio mensual de 2025 previo al período electoral. Es decir: hay recuperación, pero desde niveles bajos y sin alcanzar el pico anterior.
Federico González Rouco, economista de Empiria Consultores, describe el estado del mercado inmobiliario del AMBA como "en pausa" y agrega: "Si bien los últimos dos meses mostraron una leve mejora respecto de los anteriores, la demanda efectiva todavía se encuentra por debajo del potencial. Seguimos en un mercado de vivienda al que accede muy poca gente."
Martín Teicher, presidente de la Cámara Empresarial de Desarrollistas de Córdoba y titular del grupo Elyon, sitúa el anuncio en una dimensión que va más allá del negocio inmobiliario.
"Primero creo que esto no es una medida para nuestro sector, sino que son las medidas que transforman la sociedad", plantea. "Hay una deuda de muchas décadas, no de años, con respecto a los créditos hipotecarios en la Argentina. Pasaron generaciones sin lograr acceder a la vivienda, con todo lo que eso significa".
Su comparación histórica apunta al efecto agregado: "Siempre tomo el ejemplo de lo que pasó en Europa después de la Segunda Guerra Mundial, con el Plan Marshall, que fue la creación de millones de hogares, porque entendieron que eso movió el consumo interno, generaba empleo, pero generaba algo mucho más grande, que es esperanza."
Sobre el tamaño concreto de lo anunciado, Teicher es directo y no lo sobredimensiona: "Si bien es muy pequeño en función de lo que está haciendo falta, empieza a trabajar no como subsidiar la vivienda sino ver cuáles son los vehículos para financiar la vivienda del crédito hipotecario a largo plazo."
Y puso números al alcance: "Son 17.000 viviendas. Para Córdoba, por ejemplo, serían 1.700. Es muy pequeño, pero también tiene que ser el sector privado el que sea atractivo para poder invertir."
Conviene tomar el crédito o esperar
Teicher tiene una respuesta sin matices para quien está evaluando la decisión: "Cualquier persona que me pregunte si alquila o compra: comprás seguro, sin hacer tanta cuenta. Y si no lo ahorro, venderás un auto, venderás lo que tengas que vender para poder comprar tu casa. Siempre vale la pena".
Su argumento sobre el punto que más preocupa a los tomadores de crédito UVA (que la cuota se actualiza mes a mes) apunta a la comparación correcta: "El alquiler es lo mismo. Y hay una gran diferencia: cuando estás pagando tu casa, de hecho, no hay morosidad en los créditos UVA que se dieron. No hay morosidad. El crédito de la casa, eso se paga. Es el techo."
Y agregó el consejo práctico sobre dónde está el verdadero obstáculo: "El esfuerzo grande está en la entrega, en esos u$s12.500", que es el anticipo para un inmueble de u$s50.000.
"Si estás pagando un alquiler, ¿sabés lo diferente que es pagar un alquiler a pagar tu casa?", completa.
Sobre los tiempos para ver el efecto en la construcción, fue realista: "Esto va a ser muy lento, pero siempre me gusta pensar no dónde estoy, sino hacia dónde voy. Como la tendencia es lo importante. Creo que esto cambia un poco la tendencia."
Puede el crédito hipotecario cambiar cómo se compra en Argentina
Agustín Tea Funes, integrante de la comisión directiva de la Cámara Inmobiliaria de Córdoba, plantea el cambio de paradigma que la medida podría empezar a generar.
"En muchos lugares del mundo adquirir con renta es normal. Acá, en uno de los pocos países del mundo, las casas se compran de contado. ¿Cómo puede ser?", señala.
Su comparación con otros mercados describe cómo funciona el proceso en países con crédito desarrollado: "En España o en Estados Unidos se acerca un cliente a comprar un inmueble y al lado tiene el sistema de simulador para saber cuánto puede solicitar en el banco para adquirirlo, porque el 5% de las propiedades son las que se compran de contado en esos lugares. El resto se compra todo con un crédito hipotecario."
Tea Funes aportó además el dato del efecto multiplicador con base en la experiencia reciente: "Hemos llegado en 2022 a que un 25% de las propiedades que se vendían eran por crédito hipotecario. Y teníamos el derrame del cliente al cual le compraba ese inmueble, que salía a comprar nuevamente. Entonces generaba al menos un 50% de ese 25% que salía nuevamente a adquirir otro inmueble, y eso generaba una rueda que realmente era bastante virtuosa."
Pero también ofreció el contrapunto desde su experiencia con clientes reales del ciclo UVA anterior: "Tenemos clientes que compraron su inmueble en 2017 con UVA y que al día de hoy tienen que salir a alquilar el inmueble porque se les ha ido muy oneroso el pago mensual. Y tenemos otros clientes que compraron con UVA y que pagan lo mismo que pagaban de alquiler, pero están pagando en su casa propia. No tienen esa sensación de dinero tirado."
