El Banco Central no permite a bancos y billeteras operar con instrumentos cripto tras la Comunicación A 7506 de 2022. Pero el Banco Coinag y Pala Blockchain crearon un mecanismo para ofrecer participaciones en departamentos de pozo.
Se trata de un marketplace en el que los desarrolladores ofrecen participaciones fraccionadas de proyectos inmobiliarios. El siguiente paso es que esos contratos tokenizados sirvan como colateral para préstamos bancarios. La clave regulatoria, según sus impulsores, es que el token no es una criptomoneda, sino un contrato legal.
A la hora de estipular qué compra exactamente una persona cuando adquiere una fracción tokenizada, hay que resaltar que depende del marco jurídico bajo el cual se estructure el token. Esa distinción define qué puede hacer el inversor con su participación.
Rodolfo Vigliano, cofundador y CEO de Pala Blockchain, asegura a iProUP: "Puede adquirir dos tipos de derechos de acuerdo al marco jurídico al cual se rige ese token":
Las salidas para recuperar el dinero también difieren según la estructura. "En el primer caso, puede ceder el contrato a una persona particular o ponerlo en garantía para un préstamo bancario. En el segundo, lo puede negociar en el mercado de valores al precio que cotice el proyecto de acuerdo al interés que genere", agrega Vigliano.
Sobre la liquidez real, el punto que más importa a cualquier inversor, fue directo: "En ambos casos, la profundidad del mercado secundario, o de interesados para obtener una cesión de contrato, viene de la mano de cuán interesante sea el proyecto".
Si el desarrollo es atractivo, habrá compradores para la fracción. Pero permitirá invertir con costos más bajos que entrar en un proyecto de pozo: si bien los setea el desarrollador, desde el Coinag aseguran que será desde 0,01% del valor del inmueble.
Así, si la propiedad cuesta u$s100.000, cada token se comercializaría por u$s100. Un costo de ingreso en un emprendimiento inmobiliario que, en la Ciudad de Buenos Aires, suele requerir un anticipo cercano a u$s40.000 más las cuotas mensuales. Ese bajo costo también permitiría salir con mayor facilidad en el mercado secundario.
Esta es la pieza técnica que hace viable todo el esquema, y suele malinterpretarse. "El token no es una moneda, sino que es un contenedor digital de documentación", puntualiza Vigliano, quien resume: "Vos tenés un contrato con una letra legal, como si fuese un papel escrito en PDF, guardado dentro del token".
Según el experto, "eso permite que el mismo Código Civil y Comercial que aplicás para el papel o para los contratos en PDF, los puedas trasladar a contratos tokenizados".
Por eso, continua Vigliano, "el Banco Central habilitó a los bancos a que este tipo de tokenización contractual la puedan llevar a cabo sin ningún problema, porque es lo mismo que hacen habitualmente con PDF. Nada más que lo hacen sobre un riel distinto que es blockchain".
La distinción importa porque las entidades financieras argentinas tienen restricciones para operar con criptoactivos, pero ninguna para trabajar con contratos legales. El token, en este esquema, es el envase. El contrato es el contenido.
Según Vigliano, un banco puede aceptar una fracción de un departamento como garantía sin "sin cambiar nada en lo normativo".
"Si lo que se pone en garantía es un contrato fideicomitido, las normas del Central ya lo consideran una garantía Clase B. Lo importante en este caso es que el token no sea una moneda, sino un contrato legal, con letra, tokenizado", el CEO de Pala, especializada en proyectos de tokenización.
Agustín Ferranti, gerente de Transformación Digital de Banco Coinag, advierte a iProUP cuál es la alternativa que habilita la tokenización: "El circuito funciona así: cuando un desarrollador le paga al durlero una parte en departamentos, hoy ese acuerdo se sella de manera informal. Una promesa que no se puede comercializar ni convertir en liquidez".
La tecnología blockchain cambia esa ecuación: la obligación se representa en un contrato tokenizado que el proveedor recibe en formato de token. "Con esos tokens puede ir al banco, ponerlos como garantía y sacar un crédito. Y con ese crédito, respaldado por el colateral, paga el combustible, los insumos que necesita, sus empleados. Es ir haciendo girar la rueda", explica Ferranti.
El ejecutivo menciona, además, una variante que extiende el modelo más allá de las unidades residenciales. En los desarrollos hoteleros, el activo tokenizado no es el metro cuadrado, sino la noche de hotel.
"Tokenizás las noches de hotel en pozo. Yo compro 10 noches cuando el hotel todavía no está construido y, una vez que termina la obra, tengo a mi disposición esas 10 noches: las puedo vender, cederlas o usarlas yo mismo. Y si no las uso, me pagan por ese usufructo", completa.
La respuesta de Vigliano es absolutamente clara: "La tokenización no modifica los riesgos intrínsecos de cada proyecto. Por eso es importante el estudio de los proyectos y la certificación de la plataforma por un escribano y eventualmente una fiduciaria, quienes velan por la calidad jurídica del desarrollo. Por ejemplo, el derecho de uso a la tierra y la habilitación para comercializar".
El emprendedor lo refuerza con la frase que ninguna presentación comercial suele incluir: "Luego, si la tokenización se hace como instrumento financiero, la PSAV o ALyC mediante la regulación de la CNV resguarda el marco de inversión. Pero en todos los casos el riesgo empresario persiste".
Es decir, la tecnología resuelve el acceso, la trazabilidad y la fraccionabilidad. Pero no que la obra pueda demorarse, encarecerse o no terminarse. Los riesgos del pozo son los mismos que en una compra tradicional, solo que ahora el desembolso mínimo es menor y por eso el producto llega a un perfil de inversor que antes quedaba afuera.
Pala Blockchain trabaja con más de 20 desarrolladores y busca sumar al marketplace del banco emprendimientos que ya cuentan con tiendas digitales propias creadas con su tecnología, según comenta Vigliano.
Del lado bancario, Coinag tiene presencia en 78 localidades de ocho provincias, con vínculos con cooperativas, mutuales, asociaciones civiles, fundaciones y empresas del agro. Su infraestructura integrada a billeteras digitales administra más de 12 millones de CVU.
Según Hernán Sefusatti, presidente de Banco Coinag, la entidad "estableció una alianza estratégica con Pala con el objetivo de acercar nuevas alternativas de inversión vinculadas a activos reales. A través de esta solución, aquellas personas que hoy no pueden acceder a la compra completa de un inmueble pueden invertir en una fracción del mismo mediante su tokenización".
De esta forma, quienes veían al pozo como una forma de invertir en un activo dolarizado, pero no llegaban a juntar un anticipo y comprar una parte según sus posibilidades, para luego usarlos como garantía o atajo hacia el tan ansiado sueño de la casa propia.