Mientras la mayoría del sistema financiero sigue apostando a los créditos hipotecarios atados a la inflación a través de las UVA, dos entidades decidieron nadar contra la corriente y relanzar líneas tradicionales en pesos, sin indexación.
Tal como adelantó iProUP, el Banco Provincia y el Credicoop son los protagonistas de esta vuelta a un esquema que muchos tomadores de crédito prefieren por su previsibilidad, aunque la tasa de interés resulta considerablemente más alta.
Según los últimos reportes, un departamento promedio de un ambiente y 40 metros cuadrados cotiza alrededor de u$s100.000 en la Ciudad de Buenos Aires, es decir, unos $150.000.000.
La línea "Provincia Vivienda" es presentada por el banco como "tu hipoteca tradicional, la de siempre". Por cada $100.000 solicitados a 20 años, la cuota inicial es de $2.849,50. Dicho de otro modo, quien tome $1 millón paga cerca de $28.495 al mes; quien tome $4 millones, alrededor de $114.000.
En cuanto al tope del préstamo, el monto máximo es de $357.500.000, equivalente a u$s250.000 al tipo de cambio de referencia del banco ($1.430 por dólar al 27 de febrero de 2026).
Para acceder, el Banco Provincia establece una relación cuota-ingreso del 40%, lo que significa que la cuota no puede superar ese porcentaje del salario neto del solicitante. Así, para comprar un inmueble de $150 millones (financiando $120 millones, el 80% del valor) la cuota inicial rondaría los $3.419.400. Para que eso represente el 40% del ingreso, el tomador necesitaría acreditar un sueldo de aproximadamente $8.548.500 mensuales. El anticipo mínimo a tener ahorrado sería de $30.000.000.
La tasa nominal anual vencida es variable y actualmente se ubica en 33,44%, con un costo financiero total efectivo anual (CFTEA) del 39,17%. Se calcula sobre la tasa promedio de encuesta de plazo fijo a 30 días más 4 puntos porcentuales, con un mínimo del 12,50% y un máximo del 36%.
En cuanto a los destinos habilitados, el crédito cubre compra, construcción, ampliación, refacción o terminación de vivienda. La línea está abierta tanto a clientes que acreditan haberes en la entidad como al público en general, incluyendo jubilados, pensionados y trabajadores independientes.
El banco financia hasta el 80% del menor valor entre el precio de compra y la tasación del inmueble. El plazo máximo es de 240 cuotas mensuales (20 años) y el sistema de amortización es el francés. Entre los gastos que corre por cuenta del banco figuran el seguro de vida, los honorarios notariales de hipoteca, la tasa de inscripción y las minutas correspondientes. El seguro de incendio, en cambio, está a cargo del tomador y se abona con pago anual adelantado.
El Credicoop ofrece créditos hipotecarios para comprar una vivienda familiar de uso permanente o no permanente, en hasta 20 años de plazo. El monto máximo en pesos es de $200 millones, equivalente a unos u$s140.000 al tipo de cambio actual.
La tasa es variable y se actualiza cada cuatro meses. Se aplica la tasa Badlar de bancos privados más 4 puntos básicos. Para las cuotas de marzo a junio de 2026, la tasa nominal anual vigente es del 38,41%.
La diferencia clave con el Banco Provincia está en la relación cuota-ingreso: en el Credicoop, la cuota no puede superar el 25% de los ingresos netos del solicitante y, en su caso, de su conviviente o cónyuge, quien deberá constituirse en codeudor del crédito.
Este requisito es más estricto pero tiene una lógica protectora: limita el esfuerzo financiero mensual del tomador. Para comprar un inmueble de $150 millones con este banco (financiando $105 millones, el 70% del valor para primera vivienda) la cuota inicial, a tasa del 38,41% a 20 años, rondaría los $3.600.000. El solicitante (o el grupo familiar) necesitaría acreditar ingresos de al menos $14.400.000 mensuales netos. El anticipo mínimo a tener ahorrado sería de $45.000.000.
El banco financia hasta el 70% del valor de tasación para primera vivienda y el 50% para segunda vivienda. No se financia la adquisición de lotes o terrenos.
En cuanto al destino, el crédito puede utilizarse para adquisición, construcción, ampliación o mejora de vivienda de uso familiar y ocupación permanente, o segunda vivienda.
La gran pregunta que sobrevuela estas líneas es si un crédito a tasa variable del 38-39% anual resulta conveniente frente a uno UVA que arranca en tasas del 6% al 15% nominal anual, aunque ajusta capital por inflación.
Mientras el Provincia y el Credicoop apuestan al peso sin indexar, los grandes jugadores del mercado hipotecario siguen operando con UVA: el Banco Nación y el Banco Ciudad son hoy las dos referencias más consultadas. Sus cuotas iniciales son considerablemente más bajas, aunque el capital se ajusta mensualmente por inflación.
Por ejemplo, el BNA es hoy el mayor prestamista hipotecario del país, con el 76% del mercado. Para adquisición de vivienda única y de ocupación permanente, la tasa es del 6% TNA fija en UVA, con un plazo de hasta 30 años. Financia hasta el 75% del valor del inmueble.
Para una propiedad de $150 millones, el crédito alcanzaría los $112.500.000, con un anticipo mínimo de $37.500.000. La cuota inicial se ubicaría en torno a los $607.500 mensuales. Con una relación cuota-ingreso del 25%, el ingreso mínimo requerido sería de $2.430.000 al mes: cuatro veces menos que en el Credicoop sin UVA y 3,5 veces menos que en el Banco Provincia.
La contrapartida es que ese capital de $112.500.000 se indexa por CER (inflación) todos los meses. Si la inflación anual es del 30%, el saldo de deuda crece en esa proporción, aunque los salarios también suelen acompañar. El BNA ofrece una opción de tope de cuota por CVS (Coeficiente de Variación Salarial), que limita el incremento mensual de la cuota al ritmo de los salarios, aunque en ese caso el plazo puede extenderse.
El ICBC ofrece una de las líneas UVA más competitivas del sector privado, con un monto máximo de $360.000.000 para vivienda permanente. Para un inmueble de $150 millones, financia el 75%, es decir $112.500.000, con un anticipo mínimo de $37.500.000.
La tasa de la cartera general es del 12% TNA fija UVA, con una cuota inicial de $11.011 por cada $1.000.000 prestado, lo que arroja una cuota inicial total de aproximadamente $1.238.738. Con la relación cuota-ingreso del 25%, el ingreso mínimo requerido es de $4.955.000.
Quienes acrediten su sueldo en el banco acceden a una tasa preferencial del 10,5% TNA UVA, con cuota de $9.984 por millón: para $112,5M la cuota baja a $1.123.200 y el ingreso mínimo a $4.493.000. Se puede sumar cónyuge, conviviente o padre/madre como codeudor. La edad máxima en la última cuota es de 75 años.
Los créditos sin UVA tienen un atractivo concreto: el capital no se ajusta por inflación. En un contexto donde la inflación baja pero sigue siendo elevada, el tomador que elija esta modalidad apuesta a que la inflación caerá por debajo de la tasa de interés variable, o simplemente prefiere no depender de que eso ocurra. Pero UVA mejora la cuota inicial y los ingresos requeridos para acceder.