Tras la baja de tasas del Banco Central (y el clima de optimismo que dejó el triunfo del oficialismo el 26 de octubre) muchos compradores apostaban a un alivio en los créditos hipotecarios UVA. Pero la dinámica real fue en sentido contrario: en las últimas semanas hubo más aumentos que reducciones, incluso entre los bancos que venían liderando la competencia con los costos más bajos.
El caso más emblemático es el del Banco Municipal de Rosario, que durante más de un año ofreció la línea de crédito más barata de la Argentina, con una TNA preferencial del 3%. Esa "joya" del sistema ya no existe: la entidad eliminó la tasa mínima y dejó la línea general en 4,2%. Aun con ese ajuste, continúa como el banco más económico del país, pero la señal es clara: la tendencia ya no acompaña la baja de tasas del BCRA.
En paralelo, Brubank también reforzó el sesgo alcista. Su línea hipotecaria subió del 10% al 12% para clientes, desarmando la expectativa de una estabilización progresiva. Se suma así a los movimientos anteriores del Banco Nación, que aumentó su tasa del 4,5% al 6%. El dato no es menor: el Nación explica más del 40% de todas las solicitudes realizadas desde el lanzamiento del sistema y es el principal motor del segmento.
Los números muestran por qué la ilusión de una baja generalizada no se está cumpliendo: los bancos no tienen la liquidez suficiente para prestar a largo plazo. Y sin liquidez, no existe posibilidad real de abaratar un producto que exige desembolsos masivos, plazos de 20 o 30 años y cobertura frente a la volatilidad inflacionaria.
Fuentes del mercado fueron tajantes con iProUP al respecto: "Cuando haya liquidez, bajarán las tasas". Y, por ahora, no hay señales concretas de que ese punto esté cerca.
El mapa actual: algunas bajas, pero con letra chica
Aunque el panorama general muestra subas, dos bancos aplicaron recortes, pero en segmentos muy específicos y con requisitos que dejan afuera a casi todos los interesados.
El BBVA redujo su tasa preferencial del 10,5% al 7,5%, pero la línea solo aplica para clientes de altos ingresos. Se trata de quienes cobran su sueldo en el banco y superan los $5 millones mensuales.
Además, exige mantener durante los primeros 24 meses una inversión mínima de $50 millones (o su equivalente en dólares) para vivienda permanente y de $100 millones para vivienda no permanente. La línea estándar permanece en 10,9% y quienes no acreditan ingresos en la entidad enfrentan una tasa del 17%.
Para el corredor inmobiliario David Mortara "en los hechos, más que una apertura del crédito, se trata de una herramienta diseñada para perfiles patrimoniales elevados, sin impacto masivo en la demanda".
El ICBC también ofreció un respiro: bajó su tasa fija del 14% al 12%, y la preferencial pasó de 13% a 11%. Esa mejora solo aplica para clientes que acreditan sueldo en el banco y que demuestren ingresos por encima de $1.100.000.
La financiación cubre hasta el 75% de la propiedad, con plazos entre 15 y 20 años y montos máximos de $360 millones. En muchos casos se pueden sumar ingresos con pareja o padres, aunque el acceso sigue siendo limitado.
Una demanda que crece, con un sistema que no acompaña
La demanda por crédito hipotecario UVA, a pesar de los aumentos, sigue siendo alta: hasta octubre se otorgaron más de 4400 préstamos en la ciudad de Buenos Aires, 5000 en el conurbano, 1500 en Córdoba, 1400 en Mendoza y 1000 en Santa Fe.
Pero la oferta no crece al mismo ritmo: sin una recuperación clara de la liquidez del sistema, los bancos no están en condiciones de abaratar el crédito, ni siquiera en un contexto de baja de tasas del BCRA.
El descalce aparece con más fuerza en momentos como el actual. Para David Mortara, "una baja de tasas de política monetaria puede mejorar el costo del fondeo marginal, pero no resuelve la falta de ahorro de largo plazo", la principal traba para que un banco pueda comprometer recursos por décadas.
El especialista agrega que "aunque el mercado esperaba que el cambio de clima político 'destrabara' el crédito, los bancos solo reaccionaron cuando el gap de liquidez lo permitió, y en direcciones opuestas en la mayoría de los casos".
Por qué las tasas no bajan aunque el BCRA recorta
Los créditos hipotecarios UVA dependen de dos variables: la liquidez inmediata del banco y la previsibilidad de largo plazo.
Hoy ninguna de las dos está plenamente resuelta. El sistema todavía opera con desconfianza frente al financiamiento a 20 o 30 años, y el stock de depósitos a largo plazo no alcanza para sostener una oferta masiva de crédito barato.
En ese esquema, cada banco ajusta según su realidad patrimonial más que por la tasa de referencia del BCRA.
El resultado final es un mercado que avanza en direcciones opuestas al anuncio oficial: la tasa baja, pero el crédito no se abarata.
Y en un país donde la vivienda es inaccesible para la enorme mayoría, el impacto de esos movimientos se amplifica.
