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Alquileres, "Lado B": cómo declararlos online en AFIP y qué pasa con pactados en Airbnb y plataformas digitales

Alquileres, "Lado B": cómo declararlos online en AFIP y qué pasa con pactados en Airbnb y plataformas digitales
Las distintas agencias tributarias del país apuntan a blanquear el mercado de los alquileres, que es uno de los que funcionan con mayor informalidad
Por Dolores Olveira
04.03.2021 06.14hs Economía Digital

Los impuestos sobre los alquileres están en la mira de todas las administraciones tributarias del país, tanto a nivel nacional como en Ciudad y en Provincia, ya que es uno de los rubros en los que la evasión es masiva.

"La AFIP creó un registro de contratos de locación de inmuebles que alcanza incluso a aquellos celebrados electrónicamente mediante la utilización de plataformas digitales y aplicaciones móviles destinadas a ese fin", señala a iProUP la contadora Romina Batista.

También la Capital Federal creó un régimen para los alquileres temporarios, que concentran el 8% de la oferta de alojamientos turísticos, según una norma aprobada por la Legislatura porteña que encarecerá esta operatoria elegida hoy por los más jóvenes.

"Por su parte, la agencia tributaria de Buenos Aires (ARBA) está enviandorequerimientos de información a inmobiliarias de la provincia, solicitando que provean la nómina de oferentes de inmuebles en alquiler en su territorio", revela a iProUP Claudia Ortiz, socia de Crowe Argentina.

El registro de AFIP

El Régimen de Registración de Contratos de Locación de Inmuebles (RELI) fue creado para declarar ante la AFIP los contratos de locación sobre las propiedades situadas en el país.

Según afirma el ente recaudador, esto permitirá obtener información relevante para verificar el cumplimiento de las obligaciones fiscales de los sujetos intervinientes en las operaciones

La contadora Batista asegura a iProUP que "deberán registrarse los contratos celebrados, por cuenta propia o de terceros, correspondientes a las operaciones económicas" que se enumeran a continuación:

  • Locaciones de propiedades urbanas, así como las sublocaciones
  • Arrendamientos sobre inmuebles rurales, así como los subarriendos
  • Alquileres temporario de bienes raíces, urbanos o rurales, con fines turísticos, de descanso o similares
  • Locaciones de espacios o superficies fijas o móviles, como locales comerciales y "stands" en supermercados, shoppings, galerías, complejos, "polos" gastronómicos, culturales, convenciones,

Según Batista, "se aclara que no están comprendidos alquileres de espacios de góndolas, y en todos los casos se encuentran incluidos los contratos de locación celebrados de modo electrónico mediante el uso de plataformas digitales o aplicaciones móviles".

 

De este modo, quedan obligados a efectuar la registración las personas humanas y personas jurídicas que asuman el carácter de locadores, arrendadores, sublocadores o subarrendadores.

"Cuando los inmuebles pertenezcan a sujetos residentes en el exterior, la obligación estará a cargo de sus representantes en el país. Y si intervienen intermediarios, éstos podrán registrarlos en nombre de los locadores o arrendadores", puntualiza Batista.

Esos intermediarios que no están obligados pero que pueden informar los contratos en representación de sus clientes son:

  • Inmobiliarias y corredores inmobiliarios
  • Escribanos
  • Administradores de complejos

"Por otra parte, la registración por parte de cualquiera de los condóminos libera de la obligación al condominio y a los restantes condóminos, siempre que se haya informado a la totalidad de sus integrantes", añade Batista.

Procedimientos y plazos ante AFIP

"Para registrar los contratos, los sujetos obligados deberán ingresar en el sitio web de AFIP al servicio denominado Registro de Locaciones de Inmuebles - RELI - Contribuyente, con Clave Fiscal de Nivel de Seguridad 3 como mínimo", indica la contadora.

 Una vez allí, por cada acuerdo firmado, deberán: 

  • Acceder a la opción Declaración de contratos
  • Seleccionar si se trata de bienes inmuebles urbanos o rurales y la modalidad de la operación, permanente o temporaria
  • Adjuntar en un archivo en formato .pdf o .jpg el contrato celebrado

"Una vez que se completan estos pasos, el sistema registrará el contrato informado y emitirá como acuse de recibo de la transacción una constancia con un código verificador que se podrá descargar", afirma Batista.

Y añade: "En el caso de condominios, tal constancia será remitida al Domicilio Fiscal Electrónico de todos los integrantes". Además, la experta enumera las siguientes cuestiones a tener en cuenta:

  • "Los contratos de locación o arrendamiento deberán ser registrados dentro de los 15 días corridos posteriores a su celebración"
  • "Las modificaciones deberán ser informadas dentro de los 15 días corridos posteriores de producidas"
  • "En todos los casos, el sistema informático emitirá como acuse de recibo de la transacción una constancia con un código verificador"

Los inquilinos pueden denunciar

En el caso de que locatarios o arrendatarios deseen declarar voluntariamente la operación, Batista afirma: "Podrán informar el contrato entrando al sitio web de AFIP; ingresar en el servicio Registro de Locaciones de Inmuebles - RELI - Contribuyente y elegir la opción Declaración de Contratos del servicio".

El plazo máximo es hasta 6 meses posteriores a la fecha de finalización del contrato en cuestión. Y se requerirá una Clave Fiscal con Nivel de Seguridad 2 o superior. 

En el caso de operaciones realizadas en divisa extranjera, deberán informarse en moneda de curso legal considerando el tipo de cambio vendedor del Banco Nación, vigente al cierre del día hábil inmediato anterior al de la celebración del contrato.

Además, hay algunas otras cuestiones a tener en cuenta:

  • Los locatarios o arrendatarios podrán aceptar la información de los contratos registrados por locadores, arrendadores o intermediarios, y hacer las observaciones pertinentes
  • El cumplimiento de este régimen no exime el deber de declarar los contratos pertinentes a través del Sistema de Información Simplificado Agrícola (SISA)
  • Los celebrados a partir del 01/07/2020 y sigan vigentes (así como los concretados en marzo 2021), gozarán de un plazo excepcional hasta el 15 de abril inclusive
  • La vigencia hacia adelante es a partir del 1 de marzo

La voz del sector

El secretario general de la Cámara Inmobiliaria, Claudio Vodanovich, afirma a iProUP que "la reglamentación de la inscripción de alquileres en la AFIP provocará"unarestricción en la oferta".

"Es un régimen que aplica sobre todo tipo de alquileres, no solo viviendas. Todo lo que se renta a través de un contrato, tiene que ser informado a la AFIP. Esto es fundamental entenderlo", asegura.

Sin embargo, Vodanovich agrega: "Cada vez que se toca algún elemento que tenga que ver con la locación, los propietarioslo primero que hacen es 'parar la pelota'. Es decir, sacan de oferta las locaciones y esperar para ver cómo impacta".

En ese sentido, advierte que "habrá una restricción en el total de inmuebles destinados a la renta producto de una cantidad de medidas que se fueron tomando. Incluso, con menciones de fijar precio máximo o impuesto a la vivienda vacía. Eso hace que el dueño se asuste. Con menos oferta y más demanda, suben los precios", subraya.

 

Miguel Di Maggio, director de la inmobiliaria Depa, señala a iProUP que "es aconsejable que el locador se adhiera". "Así,evitará un posible foco de conflicto si, producto de la imprevisibilidad, el inquilino declara que no puede hacer frente al costo del alquiler y se deba iniciar un proceso de desalojo", agrega.

Por su parte, el corredor inmobiliario Oscar Puebla indica que "en este momento la medida es negativa. Si lo que queremos es reactivar el mercado para que haya propiedades en alquiler, lo menos que hay que hacer es sacar es trabas y regulaciones".

En tanto, el desarrollador Horacio Ludigliani afirma a iProUP : "La rentabilidad hoy es irrisoria y los propietarios estudian nuevas inversiones que den un mayor beneficio que la renta de un inmueble. Aumentarán sus pretensiones con el fin de quedar cubiertos".

El control más estricto

En ARBA explican que su operativo viene de todo el verano en la Costa, ocasión en que el organismo puso la mira especialmente en los dueños de más de seis propiedades en esa zona turística que no estaban inscriptas en el Impuesto sobre los Ingresos Brutos.

"En estos requerimientos masivos que están llegando ahora, el detalle a proporcionar por inmobiliarias está referido a CUIT, razón social, apellido y nombre, domicilio, así como tipo de alojamiento ofrecido, cantidad y monto de operaciones cerradas para el 2020 y para la temporada 2021", precisa Ortiz, quien agrega que también se solicita el Libro de IVA del corredor inmobiliario.

Según la experta, "de una forma u otra se busca conocer el importe de los alquileres que los locadores han cobrado en el período bajo consideración. Además, ARBA lo cruzará contra lo publicado a efectos de validar si lo realmente alquilado y pagado coincide con lo ofrecido".

"Una vez más, el locador deberá demostrar que muchas veces los acuerdos finales varían de lo publicado y no se debe descartar que la fiscalización se extienda a los locatarios", enfatiza Ortiz.

De este modo, según la especialista, "la avanzada de ARBA esmás directa que la normativa de AFIP, ya que obtiene la información de primera mano, concentrada y clasificada".

En su opinión, esto será un paso previo a la fiscalización de los eventuales responsables por la omisión no solo de Ingresos Brutos, ya que los contratos de estas locaciones están alcanzados también por el Impuesto de Sellos.

"Las multas por omisión de informar son muy onerosas, alcanzando un monto máximo de $252.000 según el Código Fiscal de la provincia", revela Ortiz.

Alquileres temporarios

El nuevo régimen de la Legislatura porteña amplía una ley que sólo obliga a inscribirse en el "Registro de Propiedades de Alquileres Temporarios Turísticos de la Ciudad de Buenos Aires" a quienes tienen más de tres unidades bajo un mismo inmueble de propiedad horizontal: ahora todos deberán estar registrados, incluso cuando se trate de un cuarto dentro de una casa

La norma también da plazo de un año para la adecuación de las plataformas que ofrecen este tipo de alojamientos, las que, deben mostrar el número de la locación en el registro de la Ciudad.

Los propietarios tendrán que informar a los consorcios sobre la decisión de realizar este tipo de alquileres y contratar un seguro de responsabilidad civil por daños que pudieran ocurrir.

Para los legisladores, este tipo de alquileres se está expandiendo de manera preocupante y que en barrios como Palermo y San Telmo duplican la oferta de la los "tradicionales". Además, afirman que un departamento operado mediante esta modalidad recauda en 10 días lo que uno tradicional demora un mes.

Para la oposición porteña, el registro en realidad busca promocionar el alquiler temporario, aunque en realidad servirá para controlar el pago de impuestos.

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