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Amenities en baja, más espacios libres: cómo la pandemia cambió la forma de construir, tasar y comprar viviendas

Amenities en baja, más espacios libres: cómo la pandemia cambió la forma de construir, tasar y comprar viviendas
El brote de coronavirus puso en el primer plano algunas cuestiones edilicias y rompió con algunos paradigmas de planificación y construcción. Lo que viene
Por Alejandro D'Agostino
02.07.2020 06.15hs Innovación

Carla (28) decidió el año pasado a dar el gran salto y vivir más cerca de su trabajo: se mudó del PH en su Ramos Mejía natal a un monoambiente en Caballito. En la movida, resignó un dos ambientes de 42 metros cuadrados y 8 de patio por 30 metros y un pequeño balcón en el que sólo entra ella y algunas plantas.

"Pensé que con la terraza me alcanzaría", confiesa, pero el consorcio cerró el acceso ante la pandemia e implementó un riguroso sistema de turnos para evitar los contactos.

Como ella, hoy miles de argentinos están obligados al uso restrictivo –o nulo– de los "amenities" y espacios comunes. Y lo que antes era un plus para la venta de departamentos, hoy está en discusión en la industria inmobiliaria.

El sector viene de una profunda crisis provocada por la inestabilidad cambiaria, recrudecida por el parate casi total de la actividad. Además, la construcción también está "frenada", por lo que los actores del rubro piensan cómo recuperarán terreno una vez que baje el temblor sanitario.

Según el colegio de escribanos, en mayo se firmaron 681 escrituras, cifra que da cuenta de una caída interanual cercana al 80%. En suelo bonaerense, fue más estrepitosa aún: 407 operaciones, con un descenso de 95%.

"El año ya está perdido. En todo 2020 vendimos apenas un poco más que en un mes promedio de 2019", se lamenta Gabriel Brodsky, CEO de Predial, una de las inmobiliarias de venta "desde pozo" con mayor presencia en Ciudad de Buenos Aires.

Ante un nuevo parate del sector y la vuelta a fase 1 en el AMBA, Alejandro Bennazar, titular de la Cámara Inmobiliaria Argentina, anticipa a iProUP que cuando se reactive el mercado la gente buscará un "hogar multidisplinario" en lugar de amenities.

"Cambiará preferencia de cuestiones externas por mayor espacio en su unidad". Y esta nueva necesidad ya está siendo estudiada por quienes desarrollan edificios.

Cambio de planes (y de planos)

Los expertos consultados no dudan de que la pandemia modificará los hábitos de las personas y empresas. Y que el negocio estará a tono con una tendencia que llegó para quedarse: el trabajo y el estudio, a distancia.

"Prevalecen con fuerza los ambientes grandes, ya que el home office hace que le demos más importancia al espacio", afirma Bennazar, quien destaca que "la pandemia significará un cambio en la matriz del negocio a partir del cambio de la forma de vida y de trabajo". 

Por su parte, Damián Lopo, CEO de la desarrolladora Gaudium, advierte que "ya se percibe un cambio en la demanda por overshooting", que se manifiesta en una "readecuación de los diseños". En efecto, su empresa acaba de anunciar que inaugurará en los próximos días el primer edificio preparado para el coronavirus del país.

"Se valora más el espacio individual. Históricamente se discutió si el metro cuadrado de balcón se cobra al 50% o al 100% del metro cuadrado cubierto. El usuario no ponderaba el 100%, pero hoy lo hace al '150%'", asegura.

El balcón antes se ponderaba al 50% del valor del metro cuadrado. Hoy supera el 100%
El balcón antes se ponderaba al 50% del valor del metro cuadrado. Hoy supera el 100% (Gentileza NextLiving)

Víctor Zabala, desarrollador inmobiliario con proyectos en Palermo y el corredor norte del Conurbano, coincide con esa visión y advierte a iProUP: "El desarrollo de vivienda multifamiliar actualmente está minimizando los espacios comunes para hacer balcones más grandes, para priorizar lo propio sobre lo compartido".

Además, afirma que un desarrollador suma costos por los amenities que –obviamente– también impactan en el precio final de cada departamento, pero que permitían vender la unidad más rápido. 

"El paradigma cambió a partir de marzo. La gente ya no quiere tantos amenities. Se dio cuenta de que no los aprovechan y las expensas se les fueron a las nubes. Lo que más se mantendrá será el SUM, quizás la pileta, que sólo agrega un costo de construcción de u$s5.000 prorrateable entre las unidades y puede ser un definidor de la compra", destaca.

Lopo remarca que estos extras "ya no son el corazón de los edificios. Se demandarán amenities que ofrezcan mayor distanciamiento", y remarca que "hoy se valora más un departamento con mayor ventilación y espacio al aire libre".

Bennazar confirma que la tendencia será evitar los espacios comunes, "que se irán sustituyendo por mejores cuestiones internas, además de por el costo operativo y los fijos". Es decir, también buscarán bajar expensas.

Así, según los expertos, los microdepartamentos que se venían impulsando con fuerza en los últimos años chocaron de frente contra la pandemia. Brodsky afirma: "Estas unidades seguirán en alza porque siempre se busca más espacio, pero se contrapone con el poder adquisitivo de la gente. Estamos delineando muebles funcionales que permitan ofrecer varios usos".

Economía 4.0

La pandemia y la adopción del home office romperá con la tendencia de vivir en las grandes urbes y se privilegiará el espacio al aire libre. Pero también aumentará la demanda de más tecnología.

Por su parte, Brodsky asegura que en las grandes ciudades se buscará principalmente acceso a las bicisendas, ya que la gente evitará el transporte público. "Una nueva demanda que ya se está comenzando a apreciar es estacionamiento para bicicletas y scooters", completa.

Lopo advierte que los paradigmas 4.0 de la economía compartida, como el coworking y coliving, hoy están en discusión. Sin embargo, sí se está demandando más tecnología para evitar contagios.

"Se está teniendo en cuenta toda la tecnología contactless. En nuestros edificios tenemos cerraduras biométricas o digitales: con un sensor de proximidad se abre la puerta sin tocarla", cuenta el empresario.

Además, se están evaluando otras cuestiones, como "un arco de sanitización a base de ozono y luz ultravioleta, que en 30 segundo ofrece un doble proceso". De acuerdo con Brodsky, este tipo de elementos también se usarán dentro de los departamentos, con un vestíbulo que permita desinfectar abrigos o calzado al ingresar.

Cerraduras contactless, otra de las funcionalidades buscadas en edificios
Cerraduras contactless, otra de las funcionalidades buscadas en edificios

"Se viene un boom de la domótica", anticipa Zabala, quien afirma que este equipamiento permite "usar las instalaciones desde el celular: bajar cortinas, hacer el café, encender y hasta maniobrar el ascensor".

Además, los expertos aseguran que en algunos edificios se reconvertirán los amenities. "Habrá salas virtuales para que puedas hacer una clase de cocina, yoga, meditación o gimnasia a través de una pantalla", adelanta Lopo, quien completa que la conectividad pasó a ser un tema clave en los desarrollos.

Para los teletrabajadores, Brodsky remarca que algunos desarrollos también pueden reconvertir el SUM en "una especie de cowork, con módulos con distanciamiento, que permitan recibir a un colega o cliente sin perder la privacidad del hogar".

La tecnología también permitirá solventar el talón de Aquiles de la industria: el acceso al crédito. "Con Crowdium ofrecemos financiamiento colectivo, una de las herramientas que sale fortalecida: podés hacer una inversión sin salir de tu teléfono o computadora", afirma Lopo.

Zabala, que ofrece el mismo servicio a través de Sumar Inversión, pero advierte que deben generarse condiciones para acceso al fondeo. "Si logramos fondearnos, dentro del mercado algún día podemos convertirnos en un banco para dar nuevas soluciones a la gente", señala.

En este sentido, Bennazar asegura que la salida es tecnológica. "A nivel nacional hay distintas alternativas, como las nuevas herramientas de boleto y firma, y el pago a través de fintech o bancos", revela el ejecutivo, quien afirma que están trabajando contrarreloj para digitalizar todos los eslabones de la cadena.

De esta forma, el hogar del futuro estará fuera de las urbes, con mayor espacio individual y menos áreas comunes ante el temor de nuevas pandemias. Mientras tanto, hay que esperar que llegue la "nueva normalidad", que sigue retrasada ante la falta de una vacuna.

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