Mientras que las búsquedas de alquiler en el Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA) disminuyeron notablemente en lo que va del 2024, pasando del 65% en enero al 56% en junio, las de compra de viviendas subieron notablemente, representando el 41% de las consultas.
Además, las unidades para alquiler temporal alcanzaron su peor porcentaje histórico, llegando al 2%, convirtiéndose así en las que menos demanda tienen, según un reciente informe del Grupo QuintoAndar.
Esto se debe al "renacimiento" de los créditos hipotecarios tras seis años sin opciones similares en el mercado. Hasta el momento, 20 entidades han lanzado sus líneas de préstamos UVA, con financiamiento a 15, 20 o 30 años de hasta el 80% de la propiedad, según el caso, montos prestables que alcanzan los u$s200.000 y cuotas atadas a la evolución de la inflación.
Es por ello que, en el último tiempo, las familias se han inclinado más por tratar de "dar el salto" y comprar una vivienda en lugar de buscar alquileres.
Respecto a esto último, CABA es la zona donde se concentra mayormente la relación demanda por avisos de alquiler, con un promedio del 19% por encima del AMBA.
En GBA Norte, el promedio de la relación de demanda por aviso está un 47% por debajo del promedio, mientras que en GBA Oeste-Sur, la presión de demanda se ubica un 14% por encima de la media. Esta última es la única zona del AMBA donde aumentan las búsquedas. Por el contrario, caen en GBA Norte y CABA.
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En lo que va del año, las búsquedas para comprar viviendas crecieron y las relacionadas con los alquileres bajaron
En el desglose, los departamentos reciben el 83% de las búsquedas de alquiler, mientras que el 17% se divide entre casas y PHs.
Créditos Hipotecarios 2024: cómo funciona la calculadora que simula el valor de la cuota
Cabe recordar que, en su definición, las Unidades de Valor Adquisitivo están vinculadas al costo promedio del metro cuadrado de la vivienda y su monto se actualiza a partir del Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER), elaborado por el BCRA, con base en el Índice de Precios al Consumidor que divulga mensualmente el INDEC.
De esta manera, el importe total del crédito y sus cuotas se traducen en UVAs, cuyos valores se ajustan simultáneamente de acuerdo con la variación del IPC. Para calcular el monto total de la deuda, se debe entonces multiplicar las UVAs pendientes de pago por el valor de una UVA en ese momento y el valor de la inflación.
Sin embargo, este proceso manual, que requiere un cierto nivel de conocimientos en materia de finanzas, se puede realizar de manera sencilla, en simples pasos, con la Calculadora de Hipotecarios UVA.
Creada por Sebastián Cao y presentada en formato Excel con dos hojas detalladas, brinda una perspectiva completa de los factores esenciales que impactan en la evaluación de un préstamo para la vivienda.
Así es la Calculadora de Hipotecarios UVA creada por Sebastián Cao
Para acceder a la calculadora, solo es necesario descargar el archivo, para usarlo en Excel, LibreOffice Calc o y programas similares, o crear una copia y guardarlo en una cuenta de Google Drive.
En diálogo con IProUP, el Licenciado en Administración por la UBA y analista del Research & Forecast Econométrica explica cuáles son los principales aspectos a considerar antes de optar por un crédito hipotecario UVA.
En este sentido, detalla:
- Considerar que tanto el saldo de deuda como el valor de las cuotas de un crédito hipotecario UVA van a acompañar al ritmo de la inflación, aunque es algo que, en general, también suele ocurrir, en mayor o menor grado, con los ingresos, así como con el valor de las propiedades.
- Tener en cuenta que, como son créditos que despejan el riesgo de inflación de la tasa de interés, permiten una cuota inicial menor que a la que podrían acceder en un crédito tradicional, así como la posibilidad de solicitar un mayor monto para la misma relación cuota-ingreso.
- En línea con este último punto, se debe analizar si es conveniente pedir el máximo disponible u optar por una cuota menor para estar más holgados ante imprevistos.
- Evaluar la conveniencia de endeudarse a 10, 20 o 30 años, teniendo en cuenta que la reducción del valor de la cuota es más insensible a mayor plazo. Para ello se puede utilizar herramientas de simulación de crédito.
- Comparar el importe de la cuota del crédito con el valor del alquiler de una vivienda similar para evaluar la conveniencia de comprar.
- Por último, en un mercado inmobiliario que se reactiva, considerar que una mayor demanda puede aumentar los precios por encima de la inflación esperada. Esto significa que el valor de las propiedades puede encarecerse por encima de lo que lo ajustaría el saldo del crédito hipotecario.
