Cada vez que el Gobierno anuncia una nueva iniciativa para reactivar los créditos hipotecarios, renace una expectativa legítima en millones de familias. El anhelo del techo propio es, sin duda, una de las demandas sociales y económicas más postergadas de nuestro país.
Sin embargo, cuando analizamos la letra chica de estas medidas frente a la realidad del sector, resulta evidente que la intención oficial se choca contra barreras estructurales que el sistema bancario tradicional arrastra desde hace décadas.
En el corto plazo, el principal límite radica en la capacidad de absorción y fondeo de los bancos. Sin depósitos de muy largo plazo ni un mercado secundario de hipotecas plenamente líquido, la oferta bancaria continuará topada por razones de liquidez y prudencia crediticia.
A esto se suman trámites que demoran entre 60 y 90 días y exigencias de scoring que dejan sistemáticamente afuera a monotributistas, profesionales independientes y emprendedores: perfiles con plena capacidad de pago, pero con esquemas de ingresos no convencionales.
En el largo plazo, persiste el riesgo de descalce entre cuotas indexadas por inflación y salarios reales, sumado a intermediaciones que encarecen el costo financiero final.
Tampoco podemos esperar que estas medidas generen por sí solas una baja drástica e inmediata de las tasas de interés. Su efecto inicial apunta más a estirar plazos que a comprimir spreads, dado que las tasas siguen atadas al riesgo país y al costo de fondeo.
Para que el crédito hipotecario vuelva a ser masivo y habitual, hacen falta transformaciones más profundas:
Porque en la era digital, es inadmisible que una familia espere meses para saber si puede comprar una casa.
Frente a esa lentitud, la economía real no se detiene. Hoy, el mercado inmobiliario encuentra respuestas dinámicas en herramientas alternativas: el financiamiento directo de las desarrolladoras en obras de pozo y, con especial fuerza, las finanzas colaborativas.
Para atacar el déficit habitacional -que en nuestro país es tanto cualitativo como cuantitativo- el camino requiere incentivos fiscales para la primera vivienda, alianzas público-privadas para abaratar el suelo urbano y un fuerte impulso al crédito ágil para refacción y ampliación.
La recuperación del rubro vendrá de consolidar nuevos puentes donde la tecnología, el mercado de capitales y la confianza entre personas resuelvan lo que el sistema tradicional dejó pendiente.
*Por Hernán Resnicoff, CEO de Lendar.