Tras la salida del cepo y un dólar más "tranquilo", algunos bancos comenzaron a ofrecer créditos hipotecarios en dólares como alternativa a las líneas en UVA.
Para quienes apuestan al ladrillo, una buena forma de invertir es obtener un crédito hipotecario "apalancado".
Cómo invertir "apalancado" en propiedades
El analista económico Damián Di Pace asegura que se puede comprar un inmueble con u$s16.000, aprovechando que retornan "lentamente los créditos en dólares en Argentina".
"Suponete que comprás un departamento de u$s80.000 dólares con una hipoteca elevada del 10% de interés anual. El banco te presta los otros u$s64.000", asegura.
Y completa: "Alquilas en u$s420 por mes, o sea, estás usando el dinero del banco y el inquilino para comprar una propiedad que vale 5 veces lo que pusiste. Esto se llama apalancamiento. Después de gastos aproximadamente de 40%, te queda un flujo de caja negativo de u$s300 por mes", asegura.
Según Di Pace, "los primeros años tenés que poner plata de tu bolsillo. Avancemos 25 años. El departamento ya vale u$s167.500, 3% de apreciación anual". Y agrega: "Ya pagaste un montón de deuda. Te queda un equity de u$s141.100".
"Invertiste u$s16.000 y terminás con más de u$s141.000. Multiplicaste tu plata casi 9 veces. La inversión inmobiliaria con hipoteca duele al principio, pero es una de las formas más brutales de construir riqueza a largo plazo", completa.
La letra chica: el inmueble hipotecado no puede ser para vivienda única, sino para segunda vivienda o inversión.
Rulo inmobiliario: cómo funciona y cuánto se gana
Di Pace desliza otra posibilidad de inversión conocida como rulo inmobiliario a: "Comprás una casa o departamento barato y medio feo, le hacés refacciones rápidas y con onda, cocina, baño, pintura, pisos, y lo vendés en pocos meses más caro. Es el famoso flipping. No es alquilar para siempre, es comprar, mejorar y vender rápido para llevarte la ganancia".
"Hoy podés comprar propiedades 20-30% por debajo del valor que van a tener después de la refacción y suba del precio del metro cuadrado a futuro. ¿Las mejoras claves? Baño y cocina cuestan entre $4 y $11 millones según el tamaño, pero te pueden dar una revalorización del 15% al 40%. Ejemplo real", ejemplifica.
Además, asegura que "en operaciones bien hechas, algunos sacan hasta el 25% anual en dólares. Y lo mejor: el mercado está dando oportunidades porque todavía hay propiedades subvaluadas en barrios consolidados".
"¿Dónde hacerlo? En CABA y Conurbano, especialmente en PH sin expensas altas. Villa Ortúzar y barrios con buena demanda y conectividad. ¿Cómo? Buscá propiedades con potencial. Consultá arquitecto para no llevarte sorpresas", añade.
Di Pace recomienda "refaccionar rápido, 5 o 6 meses máximo. Importante. Cada mes que pasa te comen la rentabilidad. Expensas, impuestos, intereses. Velocidad es todo. Es una oportunidad real de ganar en el corto plazo, pero no es para cualquiera".
"Tenés que planificar bien, controlar costos y no pasarte con los arreglos. Resumen. Comprás feo y barato, arreglás con cabeza, vendés caro y rápido", completa.
