Poder vivir de rentas es el sueño de todo argentino promedio que anhela dejar de trabajar y alcanzar la tan preciada libertad financiera. Pero la gran pregunta es de cuánta plata estamos hablando y si ese patrimonio todavía puede construirse en el mercado inmobiliario argentino.
Juan Manuel Tapiola, CEO de Spazios, explica a iProUP que ese objetivo necesita una planificación y exige construir un patrimonio importante a lo largo de varios años, para eso el primer paso no es elegir una propiedad, sino entender cuánta plata necesita una persona para sostener su nivel de vida.
"Antes de preguntarse cuántos departamentos hacen falta, hay que saber cuánto cuesta vivir cada mes", resume.
Para estimar el patrimonio necesario, Tapiola propone una fórmula que parte de una condición previa: tener vivienda propia. Por eso, el cálculo no incluye el alquiler como gasto mensual, sino únicamente el capital necesario para cubrir los gastos cotidianos.
Su método consiste en calcular cuánto necesita una persona por mes para vivir, multiplicar ese monto por 12 para obtener el gasto anual y luego multiplicar esa cifra por 20. El resultado es una estimación del capital que debería invertir en propiedades para generar una renta suficiente para cubrir ese nivel de gastos.
La cuenta parte de asumir una renta anual del 5% sobre el capital invertido. Con ese rendimiento, los ingresos generados por la inversión alcanzarían para cubrir los gastos anuales estimados.
"Menos de 5% es una mala inversión. Pensar que la inversión más segura del planeta son los bonos del Tesoro de Estados Unidos, y dan un 5%, ¿cómo vas a meterte en una propiedad en Argentina por menos de eso?", enfatiza.
Si además se suma el colchón de seguridad que recomienda Tapiola —de entre el 50% y el 100% del monto inicial—, el patrimonio objetivo asciende a unos $480 millones, equivalentes a alrededor de u$s323.000, según el tipo de cambio.
Gabriel Brodsky, CEO de Grupo Predial, coincide en que hoy una vivienda destinada al alquiler deja una renta cercana al 5% anual en dólares.
"Con un patrimonio de u$s1 millón invertido en propiedades, el ingreso ronda los u$s50.000 al año, unos u$s4.200 por mes. El capital necesario siempre dependerá del nivel de gastos de cada persona", explica.
El dato es consistente con las cifras del mercado. Según el último Index Zonaprop, la renta bruta promedio de un departamento en la Ciudad de Buenos Aires se ubica en 5,89% anual.
Para Tapiola, no existe un número determinado de inmuebles, sino que depende del patrimonio que cada persona necesite construir y del rendimiento que obtenga con sus inversiones.
Sin embargo, agrega, suele ser más conveniente diversificar la inversión en varias unidades pequeñas que concentrar todo el capital en pocas propiedades de mayor valor.
De esta manera, si uno de los departamentos queda desocupado durante algunos meses, el resto sigue generando ingresos y reduce el impacto de la vacancia.
En esa línea, los monoambientes son las propiedades que ofrecen la mejor relación entre inversión inicial y renta, sobre todo si están ubicados en zonas con potencial de aumento del valor del metro cuadrado.
Además, suelen ser la puerta de entrada para quienes buscan armar una cartera inmobiliaria. Según Zonaprop, un monoambiente promedio de 40 m² en la Ciudad de Buenos Aires cuesta alrededor de u$s108.000.
Un departamento de dos ambientes ronda los u$s130.000 y uno de tres ambientes supera los u$s179.000.
Tapiola también cuestiona una idea bastante instalada entre los inversores: que comprar en el barrio más caro asegura una mejor inversión.
"Los barrios de tercera marca y los partidos de segunda y tercera marca son mucho más rentables que los barrios de moda o de primera marca como Núñez, Belgrano y Puerto Madero", explica.
Para el desarrollador, Núñez, Belgrano y Palermo no son barrios rentables. "Y la peor inversión de todas es Puerto Madero. Todas dan 4% o menos. Mientras que si compra en otros barrios va a tener rentabilidades del 8% y del 10%", destaca.
Según Zonaprop, Lugano y Nueva Pompeya son los barrios con mayor rentabilidad bruta para quienes buscan ingresos por alquiler y Puerto Madero aparece entre los de menor retorno, pese a ser el barrio con los valores de venta más altos de la ciudad.
Además del precio de compra, el CEO de Spazios advierte que hay gastos que suelen quedar fuera de los cálculos iniciales.
Uno de ellos son las expensas, un elemento clave que termina influyendo sobre el valor total que afronta el inquilino y, en consecuencia, sobre el alquiler que el propietario puede cobrar.
"Tiene que buscar edificios bajos en expensas, porque eso le pega directo a la rentabilidad del departamento. Ese es el principal gasto. El resto ya son secundarios", explica.
Otro punto que, según Tapiola, muchos inversores pasan por alto es que el rendimiento de una propiedad no depende únicamente del alquiler mensual.
"Un error clásico es mirar únicamente la rentabilidad del alquiler y olvidarse de la ganancia más importante que puede tener una propiedad: la apreciación del activo. Es decir, el aumento de valor del inmueble a lo largo del tiempo", explica.
Según el desarrollador, el precio de las propiedades todavía se encuentra por debajo de los niveles históricos, por lo que espera una recuperación a medida que se reactive el crédito hipotecario y disminuya el stock disponible. "En nuestras estimaciones, las propiedades podrían aumentar al menos un 10% anual", asegura.
Para Tapiola, esa apreciación del capital es un componente que muchos inversores suelen dejar fuera de la cuenta.
Entonces, según su lógica, si una persona obtiene un 6% anual por alquileres y además su propiedad se valoriza un 10%, su retorno total no es solo ese 6%, sino un 16% anual: una parte proviene del flujo mensual de los alquileres y otra del crecimiento del valor del activo.
"El mayor error es no considerar esa segunda ganancia, que incluso puede superar a la renta tradicional", agrega.
Para Brodsky, la rentabilidad no depende únicamente del precio de compra. También influyen el estado del inmueble y la flexibilidad que ofrece para distintos usos.
Antes de cerrar una operación, recomienda prestar atención a algunos aspectos que pueden mejorar el rendimiento de la inversión:
Uno de los errores más comunes es comprar una propiedad solo porque es más barata. "Por eso, si el inversor tiene la posibilidad de comprar una propiedad más actual, generalmente es una mejor decisión que elegir la opción más económica."
Llegar a vivir de los alquileres no es una estrategia para cualquier bolsillo, hay que tener capital y mucho. Sin embargo, Brodsky sostiene que quienes tienen la posibilidad el mercado todavía ofrece oportunidades.
"El precio del metro cuadrado viene subiendo, pero a un ritmo más lento del que esperaba el mercado. Todavía hacen falta menos sueldos que años atrás para comprar un metro cuadrado, lo que permite que más personas puedan acceder", concluye.
Más allá de los cálculos, Tapiola advierte que vivir de los ingresos que genera una cartera inmobiliaria no es algo que se construya de un día para el otro.
Para llegar a ese punto, explica, hace falta acumular patrimonio durante años, reinvertir y tomar decisiones de inversión de forma planificada.
Además, antes de comprar una propiedad como inversión conviene mirar más allá de la renta mensual. La evolución de los precios, la demanda, los períodos sin inquilinos, los gastos de mantenimiento, los impuestos y el contexto económico también pueden modificar el resultado final.
En definitiva, vivir de rentas no es un atajo hacia la libertad financiera, sino el resultado de una estrategia patrimonial que demanda tiempo, capital y planificación.