La reactivación sostenida de los créditos hipotecarios en la Argentina enfrenta una traba estructural que condiciona la capacidad prestable de las entidades financieras: la falta de instrumentos de fondeo a largo plazo en el mercado de capitales local.
Para sortear ese cuello de botella, el Gobierno nacional comenzó a evaluar un esquema técnico para utilizar una porción del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de la ANSES para constituir plazos fijos bancarios con horizontes de entre 2 y 5 años mediante licitaciones periódicas.
El análisis sobre el impacto de esta iniciativa fue detallado por el economista Federico González Rouco, especialista de la consultora Empiria, quien remarcó que la medida apunta a solucionar el descalce de plazos histórico que restringe la oferta de préstamos para la vivienda.
La limitación estructural del crédito hipotecario en el país radica en la asimetría temporal entre los depósitos que reciben las entidades y los préstamos que otorgan.
En el sistema financiero actual, los bancos fondean hipotecas pactadas a 20 o 30 años con depósitos tradicionales a 30 días.
Según explicó González Rouco, este descalce de plazos genera un riesgo de tasa y liquidez que obliga a las entidades a prestar montos reducidos o a elevar los márgenes de cobertura para evitar contingencias en sus balances.
Sin un mercado de capitales profundo que provea liquidez a largo plazo, la intermediación financiera tradicional queda atada a la volatilidad de los depósitos de corto término, frenando la masificación del acceso a la vivienda.
La propuesta en estudio prevé que el FGS licite montos determinados de capital para que los bancos privados y públicos compitan entre sí ofreciendo la mejor tasa de interés para captar esos depósitos a plazos de entre 24 y 60 meses.
De acuerdo con el esquema analizado por González Rouco, la mecánica operativa contempla competencia por tasa en subastas transparentes, aprovecha el horizonte de inversión previsional del FGS (que puede inmovilizar recursos a varios años) y elimina costos de estructuración como registros ante la CNV y calificaciones de riesgo.
Competencia por tasa: Las entidades financieras pujarán en subastas transparentes ofreciendo rendimientos (por ejemplo, esquemas de UVA más un diferencial del 3% anual según el plazo)
Horizonte de inversión previsional: Al ser un fondo de respaldo del sistema jubilatorio, el FGS cuenta por naturaleza con un horizonte de colocación de largo plazo, lo que le permite inmovilizar recursos a varios años
Menor costo operativo: En términos económicos, el mecanismo equivale a la emisión de una Obligación Negociable (ON) bancaria, pero elimina costos de estructuración, registros ante la Comisión Nacional de Valores (CNV) y calificaciones de riesgo
Al abaratar y simplificar el proceso de captación de fondos para las entidades, el diferencial de tasa (spread) que pagan los tomadores finales de las hipotecas podría reducirse en el mediano plazo.
En contraposición a la búsqueda de alternativas para expandir el financiamiento a largo plazo, el analista de mercados Carlos Maslatón cuestionó el impacto macroeconómico de impulsar el crédito para la compra de viviendas mediante fondos públicos, trazando un paralelismo con el escenario económico de finales de la década de 1990.
"Quieren frenar la deflación inmobiliaria argentina, en términos reales, insuflando crédito hipotecario artificial. Otra vez lo mismo que al final de los 90s. No lograrán más que desastres con este mecanismo financiero pedalero", advirtió Maslatón a través de su cuenta de X.
Para el analista, la iniciativa oficial tampoco logrará revertir el freno en el nivel de actividad del sector de la construcción porque "han impuesto un país carísimo en dólares para beneficiar solo a la bicicleta financiera", remarcando que el encarecimiento de los costos en moneda extranjera y las distorsiones de precios relativos constituyen el verdadero obstáculo para el mercado inmobiliario.
"Tampoco van a frenar la caída de la construcción, que sucede porque han impuesto un país carísimo en dólares para beneficiar solo a la bicicleta financiera. El gobierno sigue muy equivocado en su política económica", sentenció Maslatón.
Pese a que la dirección del proyecto es valorada de forma positiva por parte de los analistas para construir una curva de fondeo de largo plazo, especialistas del sector advierten que aún restan precisiones oficiales sobre la escala real del programa.
Entre las variables que determinarán el éxito de la medida figuran el porcentaje efectivo del FGS que se destinará a estas colocaciones, las tasas finales a las que convergerán las licitaciones bancarias y si el volumen total colocado será suficiente para expandar de forma masiva el stock de créditos para la compra de inmuebles en todo el país.