Desde 2016, el Banco Nación mantiene vigente su línea de préstamos hipotecarios ajustables por UVA, orientada tanto a la adquisición de propiedades como a obras de construcción o reformas. Analizar en detalle los criterios de calificación y las cláusulas del contrato es un paso determinante para garantizar una ingeniería financiera eficiente antes de avanzar con la solicitud.
El crédito está disponible para empleados en relación de dependencia, jubilados, pensionados, autónomos y monotributistas.
No hay restricción de edad de entrada, pero sí una regla de salida: el préstamo tiene que estar completamente cancelado antes de que el titular cumpla 85 años.
Se pueden sumar hasta dos titulares y dos codeudores, aunque estos últimos deben ser familiares directos (padres, hijos o hermanos) y cumplir los mismos requisitos que el titular.
El BNA financia hasta 75% del valor de compra o tasación, tomando siempre el menor de los dos. Los plazos van de 5 a 30 años para compra o construcción, aunque para ampliación, refacción o terminación el máximo baja a 15 años.
El monto máximo depende del perfil. Para vivienda única con la tasa más baja, el tope es el equivalente en pesos de 157.500 UVA (cerca de $292 millones o u$s209.000). Para segunda vivienda o propiedades de mayor valor, el límite sube a 260.000 UVA (alrededor de u$s483 millones o u$s345.000).
Acá está una de las claves que más conviene entender antes de arrancar. El banco ofrece dos esquemas:
TNA del 6% fija para quienes cobren sus haberes en el BNA y compren una vivienda única y de ocupación permanente con valor de hasta 210.000 UVA (unos $390 millones).
Este grupo además puede contratar una cobertura opcional que topa el crecimiento de la cuota según el Coeficiente de Variación Salarial (CVS), para que la cuota no corra más rápido que los sueldos.
TNA del 12% fija para el resto: quienes no cobran en el Nación, quieren una segunda vivienda, o buscan financiar construcción, ampliación o refacción en propiedades de mayor valor. Con una propiedad de $150 millones, el banco financia $112 millones a 30 años.
La cuota inicial ronda los $853.000 mensuales con la cobertura CVS, o cerca de $671.000 sin ella. Para sostener esos pagos, se exigen ingresos netos conjuntos de entre $2,7 millones y $3,4 millones, con un mínimo de la mitad para el titular principal.
En todos los casos, los titulares deben representar al menos el 50% del ingreso total declarado.
La base es la misma para todos: DNI vigente y comprobantes de ingresos. Pero el detalle varía según la situación laboral:
Los empleados en relación de dependencia necesitan al menos un año de antigüedad, con seis meses mínimo en el empleo actual, y presentan recibos de sueldo. Los trabajadores contratados deben acreditar cuatro años de historial laboral. Los autónomos y monotributistas necesitan dos años de actividad continua y certificaciones contables o constancias impositivas.
El préstamo se otorga en Unidades de Valor Adquisitivo (UVA), que hoy valen $1.857 cada una y se actualizan por el Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER). Las cuotas son fijas en UVA pero varían en pesos mes a mes según ese índice, que sigue de cerca la inflación.
El sistema de amortización es el francés: siempre la misma cuota en UVA, con más peso de intereses al principio y más capital hacia el final.
El crédito se puede cancelar total o parcialmente en cualquier momento, pero implica una comisión de 4% sobre el monto cancelado. Esa comisión se elimina si ya transcurrió al menos la cuarta parte del plazo original o 180 días desde el otorgamiento, lo que sea mayor. Un detalle que puede pesar bastante si se recibe una suma importante y se quiere achicar la deuda antes de tiempo.
Un punto que suele pasarse por alto: en Misiones y Tucumán, las solicitudes están limitadas exclusivamente a la compra de vivienda única y de ocupación permanente con la cobertura CVS. Quien quiera usar el crédito para otro destino en esas provincias no va a poder hacerlo a través del BNA.