La tokenización inmobiliaria rige como una de las últimas tendencias que combina el mercado tradicional de bienes raíces y el ecosistema de la Web3.
Al digitalizar las propiedades y dividirlas en activos digitales llamados tokens, que representan fracciones de una propiedad real y se negocian en plataformas basadas en tecnología blockchain, propietarios de todo el mundo permiten a pequeños y medianos inversores participar con montos mínimos desde cualquier parte.
Tokenización inmobiliaria: en qué consiste el modelo de negocio
El proceso de tokenización comienza con la valuación y análisis legal del inmueble, seguido de la creación de una estructura legal que emite los tokens sobre una red blockchain como Ethereum, Polygon o Binance Smart Chain. Estos confieren derechos sobre la propiedad, que pueden incluir participación en ingresos por alquileres y plusvalías futuras. También pueden negociarse en mercados secundarios, permitiendo mayor flexibilidad al mercado inmobiliario tradicional.
"La tokenización no es otra cosa que transformar un activo real, como puede ser una propiedad, un producto de agro o hasta una obra de arte, en pequeñas partes digitales que llamadas tokens, que se pueden comprar y vender fácilmente de forma digital. Cada token representa una porción de ese activo y todo queda registrado de manera segura, trackeable y no modificable en la blockchain", explica a iProUP Damián Lopo, fundador y CEO de Crowdium.
El especialista hace una primera distinción importante: "Cuando comprás una propiedad en el mundo real tradicional, tenés una escritura, lo firmás y es tuya. Cuando tokenizás, tenés un grado de separación entre el producto tangible y el token. En el caso de este último, un fideicomiso es propietario del activo".
Desde RealT, una plataforma que tokeniza propiedades en distintas ciudades del mundo, advierten que la descentralización implica un cambio de paradigma: "Los inversores tienen más control, pero también más responsabilidad. Es fundamental entender qué se está comprando, qué lo respalda y cómo manejarlo correctamente".
El interés creciente en la tokenización se ve impulsado por su capacidad para eliminar intermediarios, reducir tiempos contractuales vía contratos inteligentes, y aumentar la transparencia y seguridad de las operaciones gracias al registro inmutable en blockchain.
Tokenización inmobiliaria: qué pasa en la Argentina y la importancia de la regulación
"El país se perfila como un polo estratégico para la innovación en activos digitales, impulsado por su talento local y la evolución normativa reciente. Apostamos por construir alianzas confiables, diversificar modelos de tokenización, escalar soluciones de inversión descentralizadas con eficiencia fiscal, replicando el éxito logrado en otras regiones y posicionarnos como aliados clave en el desarrollo jurídico, tecnológico y operativo del ecosistema", precisa Carla Castelló, COO de Reental.
En cuanto a la regulación, señala que su evolución a nivel nacional es una señal positiva: "Que se empiecen a reconocer jurídicamente los tokens como instrumentos de inversión o representación de valor abre la puerta a una mayor seguridad jurídica, lo cual es clave para atraer tanto inversores como desarrolladores".
Sobre este último punto, Lopo describe que, a nivel local, las empresas que quieran incursionar en el rubro "deben cumplir con todas las reglamentaciones reguladas por la Comisión Nacional de Valores (CNV), que exige un respaldo legal, una custodia por una caja de valores, una emisión bajo ciertas normas, entre otras solicitudes", que lo vuelven un proceso "bastante complejo y para gente muy dedicada en el rubro".
En junio del 2025, por primera vez en la Argentina, la CNV aprobó la Resolución General 1069 que establece un régimen regulatorio para tokenizar activos del mundo real (RWA) como inmuebles, maquinaria, agro o arte.
"Lo que hizo la CNV es algo que ya se hizo en otros países como México: un sandbox regulatorio con una modalidad de 12 meses (modalidad controlada), durante el cual se van a permitir hacer pruebas de emisiones de tokens. Finalizado este periodo, no se van a procesar nuevas emisiones; las existentes serán validadas y el siguiente paso será evaluar la experiencia, a ver si la continúan, la amplían o la limitan", puntualiza el vocero de Crowdium.
"En concreto, para estructurar una tokenización, la CNV exige disponer de la figura legal de un fideicomiso financiero o fondo común cerrado que se emite de forma tradicional y se deposita ante un agente depositario como caja de valores. Luego, se solicita la representación digital del instrumento y una entidad especializada, que puede ser un Proveedor de Servicios de Activos Virtuales (PSAV), genera los tokens en la blockchain equivalentes al activo subyacente", completa.
Lopo aclara que el único modo de hacer legalmente trading de mercado secundario de tokens en la Argentina por las reglamentaciones vigentes es a través de las emisiones por las plataformas autorizadas por la CNV. Es decir que, en la Argentina, siempre debe haber un intermediario con el visto bueno de la entidad normativa.
Los casos de uso más conocidos para "tokenizar propiedades"
En América Latina, este interés se acelera aún más. Frente a contextos inflacionarios, restricciones cambiarias y baja bancarización, muchos usuarios recurren a los criptoactivos como una alternativa para resguardar su capital y acceder a oportunidades globales.
Sin embargo, en la Argentina la situación es diferente: estiman que acceder a un departamento en provincias como Buenos Aires o Córdoba requiere al menos u$s50.000 (sin contar costos de escrituración, impuestos, gastos comunes y mantenimiento).
Plataformas como RealT permiten invertir en propiedades ubicadas en mercados más estables, como Estados Unidos o España, con rendimientos en dólares que rondan entre el 8% y el 12% anual.
En el caso de Crowdium, la plataforma argentina creada por el propio Lopo, brindan servicios de crowdfunding inmobiliario que permite a pequeños y medianos ahorristas participar en proyectos inmobiliarios desde montos accesibles. Facilita la inversión en bienes raíces, ofreciendo la posibilidad de ser copropietario de inmuebles en las principales ciudades del país, con potencial de obtener renta y revalorización del capital.
Su fundador hace otra distinción importante al respecto: "La diferencia entre el crowdfunding y la tokenización inmobiliaria es muy poca, porque realmente el activo de fondo y la figura legal es la misma. Vos tenés una propiedad que está en un fideicomiso. Es decir, el crowdfunding lo hace sobre fideicomisos ordinarios y la tokenización sobre fideicomisos financieros registrados en CNV".
"La tokenización pasa a agregar esta nueva capa digital que simplemente como un atajo para poder comprarlo, venderlo y operarlo de una manera un poco más rápida y con un poco más de liquidez", específica.
Otro de los casos de uso novedosos es el de Reental, fintech española de Real Estate Investing 3.0, la cual lanzó recientemente su primer proyecto de inversión en un hotel. Se trató del Dania Beach en Florida, ubicado entre Miami y Fort Lauderdable, por un valor de u$s5,6 millones.
El proyecto ofrece un rendimiento estimado de hasta el 62% en cuatro años (15,5% anualizado) con pagos trimestrales y plusvalía final, bajo un modelo de ingresos que combina rentabilidad periódica con revalorización a largo plazo. Este proyecto se suma a otros ya financiados por la firma como:
- Dubai (Burj Khalifa)
- Miami (edificio West Eleventh)
- Costa del Sol (Villas de lujo)
- Tulum (apartamentos en el corazón de la selva)
- Marbella
En la Argentina, ya financiaron un proyecto de desarrollo inmobiliario en la provincia de Salta. Sin embargo, rescatan que esta elección no responde a una estrategia territorial cerrada, sino a la "oportunidad concreta de colaborar con un socio local de confianza que quiso explorar este modelo".
"Argentina es un país con un enorme potencial para este tipo de soluciones: su contexto económico genera una demanda real de financiación alternativa en el sector inmobiliario y sus ciudadanos tienen una alta familiaridad con los activos digitales, lo que elimina muchas de las barreras tecnológicas o culturales que encontramos en otros mercados", responde Castelló. De hecho, los inversores argentinos ya son los segundos en el ránking de inversores de Reental.
Según Fortune Business Insights, el mercado global de este rubro alcanzó los u$s3.320 millones en 2024 y se estima que superará los u$s12.830 millones para 2032.
