El precio de venta por m2 en dólares de casas y departamentos ubicados en AMBA experimentó en agosto caídas de 1,1% y del 0,3%, respectivamente, en comparación con julio pasado.
Por el lado de los alquileres, los precios en pesos corrientes de casas y departamentos experimentaron un aumento importante de 15,6% y 26,4%, respectivamente.
Mientras que en CABA, el aumento del precio de alquiler de departamentos fue de 25,6%.
Estos son los resultados obtenidos a través de un estudio de tarifas realizado en colaboración entre la Universidad de San Andrés y Mercado Libre.
El análisis emplea todos los datos de anuncios publicados en la plataforma con el propósito de rastrear las variaciones de precio según la ubicación geográfica y el tipo de propiedad.
Si se considera el stock de publicaciones de propiedades activas localizadas en el AMBA, en agosto de 2023, se registraron variaciones interanuales (agosto de 2023 respecto a agosto de 2022) del precio mediano de venta en dólares por m2 de casas del 0,9%, y de departamentos del -3,8% (es decir, respecto a agosto de 2022).
Al distinguir entre CABA y Gran Buenos Aires (GBA) Norte, Sur y Oeste y considerando los cambios interanuales , se observaron variaciones del precio en dólares por m2 de casas dispares entre aglomerados, siendo del -5.7% en CABA, del 8,4% en GBA Norte, del -3,5% en GBA Sur, y del -2,6% en GBA Oeste.
Por su parte, para el caso de los departamentos, las caídas interanuales de dicho precio de venta en CABA y GBA Norte, Sur y Oeste fueron de 3,2%, 4,0%, 1,9% y 4,9%, respectivamente.
Al mismo tiempo, explotando la granularidad de los datos por barrio, en CABA, la mayor caída interanual en el precio de venta en dólares por m2 de casas ocurrió en Caballito, con una variación de -12,8%.
En cambio, para departamentos, la mayor caída se observó en Constitución, con una variación de -24,3%.
Por su parte, al interior de GBA (excluyendo barrios de CABA), el municipio que registró la mayor caída del precio de venta en dólares por m2 de casas fue La Plata (-10,5%); en el caso de los departamentos, la mayor caída fue en Malvinas Argentinas (-10,1%).
Si se consideran las variaciones intermensuales (respecto a julio de 2023), el cambio en el precio por m2 en dólares de casas es de 0,7% en CABA, de -2,2% en GBA Norte, de -2,9% en GBA Sur y de -0,8% en GBA Oeste.
Por su parte, en el mercado de departamentos, en agosto de 2023, se observaron variaciones en el precio en dólares por m2 del 0,6% en CABA, del -1,2% en GBA Norte, del -1,3% en GBA Sur, y del -0,4% en GBA Oeste, relativo a julio de 2023.
Finalmente, se observó en el mercado de casas a la venta en GBA Norte una cierta tendencia a la recuperación en los precios de venta desde septiembre de 2022, a pesar de la incertidumbre macroeconómica imperante.
Sin embargo, la evolución de estos precios continúa siendo volátil y, por lo tanto, es necesario esperar los próximos meses para confirmar la tendencia.
En AMBA, durante agosto de 2023, el incremento en el precio de alquiler en pesos corrientes de departamentos fue de 15,6%, mientras que en CABA, dicho aumento fue de 25,6%, respecto a julio de 2023.
Al distinguir por aglomerados de AMBA, en agosto de 2023 relativo a julio de 2023, los precios por m2 de alquiler de casas a precios corrientes registraron variaciones de 4,6%, 14%, 17,4% y 21,2% en CABA, GBA Norte, Sur y Oeste, respectivamente.
En cuanto al alquiler de departamentos, se observaron subas intermensuales del precio por m2 a precios corrientes de 25,6%, 25,3%, 13,3% y 10,1% para CABA, GBA Norte, Sur y Oeste, respectivamente.
Al explorar los datos por barrios de CABA y municipios de AMBA, se observó que el barrio de CABA donde ocurre el mayor aumento intermensual del precio de alquiler en pesos corrientes por m2 de departamentos fue en Retiro (30,6%).
Por su parte, considerando los municipios de AMBA (excluyendo CABA), la mayor variación intermensual de dicho precio de alquiler de casas ocurrió en San Miguel ( 41,6%) mientras que en el caso de departamentos ocurre en Vicente López ( 28,8%).
Un hecho a destacar del mercado de alquileres es la caída en la oferta de departamentos en alquiler, la cual se profundizó en el último año.
Al distinguir por aglomerados de AMBA, se observó que la oferta de departamentos (medida como cantidad de publicaciones en Mercado Libre) experimenta una caída interanual en CABA, GBA Norte, Sur y Oeste de 23,8%, 6,6%, 37,6% y 39,3%, respectivamente.
En comparación con la evolución de los precios de venta en dólares por m2 (stock) en un mes dado respecto al precio mediano móvil del total de avisos de los últimos 6 meses, es posible identificar zonas calientes (precios en alza), zonas frías (precios a la baja) o neutras.
Este análisis es importante porque permite sacar conclusiones sobre la evolución esperada futura de dichos mercados.
En agosto de 2023 el mercado de casas a la venta pasó a estar neutro en CABA y a la baja en GBA Zona Oeste.
Por su parte, en GBA Norte y Sur el mercado se encuentra a la baja desde el mes pasado.
A su vez, el mercado de departamentos se encuentra a la baja en GBA Norte, y GBA Oeste (desde marzo de 2023 en GBA Norte y desde octubre de 2019 en GBA Oeste) y neutro en GBA Sur desde julio de 2023, mientras que pasó a esta al alza en CABA desde este mes.