El crédito hipotecario vuelve a ocupar un rol central en el debate económico argentino, tras un semestre con crecimiento significativo en operaciones que generó expectativas alentadoras sobre la reactivación de un sistema paralizado durante los últimos años.
Sin embargo, la segunda parte del año refleja un escenario mucho más complejo, con subas de tasas, mayor volatilidad cambiaria y entidades bancarias que optan por limitar o suspender la recepción de nuevas solicitudes de préstamos.
Tras años de parálisis, el primer semestre marcó un repunte con unas 19.000 operaciones hipotecarias en todo el país, lo que permitió reactivar un mercado largamente adormecido y devolver cierto optimismo a potenciales compradores.
En la provincia de Buenos Aires, entre enero y agosto se concretaron 73.006 operaciones, de las cuales 12.430 correspondieron a créditos hipotecarios, alcanzando el 17% del total y mostrando una recuperación muy significativa respecto al año previo.
El crecimiento interanual fue notable: entre enero y junio se verificó una suba del 597%, ya que en el mismo período de 2023 apenas se habían registrado 1.718 operaciones utilizando créditos hipotecarios como mecanismo principal para la compra.
No obstante, septiembre reveló tensiones crecientes: un sistema limitado comenzó a mostrar señales de agotamiento, impulsadas por la suba de tasas de interés, la volatilidad cambiaria y un dólar que trepó más de 100 pesos por unidad.
Frente a esa situación, varios bancos ajustaron productos y revisaron carteras; incluso el Banco Ciudad y el Banco del Chubut suspendieron temporalmente la recepción de nuevas solicitudes, lo que generó gran preocupación en el mercado inmobiliario.
En medio de la volatilidad, algunas entidades mantienen la oferta de créditos, aunque las tasas se volvieron difíciles de sostener para gran parte de la población, condicionando las posibilidades de acceso a la vivienda propia.
El Banco Galicia encabeza con una tasa nominal anual del 15% más UVA, que asciende al 17% para clientes sin acreditación de sueldo; el Banco Macro y el Santander también ofrecen una tasa del 15% más UVA.
El BBVA plantea una tasa del 14,5%, el Hipotecario del 13,9%, mientras que el ICBC aplica 10,5% a clientes con acreditación de haberes y 12% para el resto, consolidando un abanico diverso pero elevado de costos.
El Banco Nación se distingue con una tasa nominal de 4,5% más UVA, pero endureció las condiciones al elevar su scoring requerido de 450 a 909 puntos, excluyendo a miles de familias con menores ingresos del sistema.
El scoring bancario es un sistema de evaluación interna que mide la capacidad de pago de los solicitantes, y se transformó en una barrera determinante para quienes buscan acceder a un crédito hipotecario en este contexto adverso.
Para obtener un préstamo de $100 millones en el Banco Nación se exigen ingresos por $2.026.741 y afrontar una cuota inicial cercana a los $500.000, cifras que dejan afuera a amplios sectores de clase media.
En bancos privados, aunque las tasas resultan más altas, los requisitos de ingresos mínimos rondan $1.100.000, un monto menor al exigido por el Nación, lo que abre cierta alternativa aunque con cuotas iniciales igualmente elevadas.
Hoy, la tasa promedio de créditos UVA en Argentina alcanza el 10,6%, duplicando la de Chile, donde ronda el 5,19% anual y se combina con una inflación controlada en torno al 4% anual.